פתח דבר
אחת התוצאות המשפטיות של המלחמה הקשה שנכפתה עלינו בימים אלה, היא שיבושם וסיכולם של חוזים רבים, וביניהם חוזי שכירות נכסים¹.

בין סעיפי החוק הרלוונטיים לנושא במשפט הישראלי נמנה סעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, הקובע:
היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור²; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
על פי סעיף זה, אין הבדל בין מניעת שימוש מחמת נסיבות הקשורות בגוף המושכר למניעת שימוש מחמת נסיבות הקשורות בדרכי הגישה אל המושכר. הרקע ההיסטורי לקביעת הסעיף הוא פרשת "Palwoodma", שאירעה בתקופת המנדט הבריטי³. באותה פרשה, נמנעה מן השוכר האפשרות להגיע אל המושכר ששכר עקב סגירת האזור על ידי שלטונות המנדט בשל מהומות הערבים. את טענתו לפטוּר מתשלום דמי שכירות מחמת מניעת השימוש ביסס השוכר על סעיף 478 למג'לה, הקובע: "פסקה הנאת המושכר לחלוטין, אין חייבים בשכר". טענתו נדחתה בנימוק שהמושכר כשלעצמו ראוי לשימוש, ולא פסקה ההנאה ממנו. העובדה שנמנעת מן השוכר האפשרות לנצל את השימוש העומד לרשותו אינה עילה לשלול מן המשכיר את דמי השכירות. בפס"ד "אלברנס"⁴ - שעסק בנסיבות דומות (מניעת הגישה אל חנות שכורה בירושלים עקב מלחמת השחרור) ונידון בפני בית המשפט לאחר קום המדינה - נדחתה הלכת "Palwoodma", ונקבע, בהשראת המשפט העברי, שמניעת השימוש בנסיבות אלה היא עילה מוצדקת לפטור מתשלום⁵. הדגשת הסעיף, "מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אל המושכר", באה אפוא לאמץ את גישת הפסיקה בפס"ד "אלברנס".

לפי זה, שוכרי דירות המצויות ביישובי עוטף עזה ובגבול הלבנון אשר נאלצו לעזוב את בתיהם בהוראת השלטונות בשל הסכנה הביטחונית הכרוכה בשהייה במקום, פטורים על פי המשפט הישראלי מתשלום דמי השכירות⁶. זאת, כל זמן שמצב החירום נמשך⁷.

נושא סיכול החוזה הוא מן הנושאים המסובכים במשפט העברי⁸, ומטבע הדברים ניגע בו רק בקצירת האומר. בשל קוצר המצע דברינו כאן יצטמצמו, כמו בסעיף 15, למושכר שנמנע השימוש בו, להבדיל משוכר שנמנע ממנו השימוש במושכר, כדוגמת שוכרת דירה שנחטפה לעזה⁹. לשאלה אחרונה זו, נייחד גיליון נפרד. דברינו כאן יתמקדו כאמור במושכר שמחמת כוח עליון נמנע השימוש בו.

היקף הפטור לאור אופייה הקנייני של השכירות
נפתח בסקירת כמה הלכות של הרמב"ם, שהפרשנים והפוסקים התחבטו בהבנתן. מחד גיסא, הרמב"ם פוסק שאם המושכר נפגם ואינו ראוי עוד לשימוש (כגון חמור שמת או בית שנפל), פטור השוכר מתשלום דמי השכירות משעת הפגם:
...אמר לו חמור זה אני שוכר [צ"ל: משכיר] לךָ... ומת בחצי הדרך... נותן לו שכרו של חצי הדרך...¹⁰

בית זה אני משכיר לך ואחר שהשכירו נפל [הבית]... מחשב על מה שנשתמש בו ומחזיר לו שאר השכירות¹¹.
מאידך גיסא, בעניין שוכר בהמה שהוחרמה או גויסה על ידי השלטונות ונמנע השימוש בה בתקופת השכירות, פסיקת הרמב"ם מורכבת יותר, ויש נסיבות שבהן השוכר לא נפטר מתשלום דמי השכירות:
השוכר את הבהמה... נלקחה לעבודת המלך¹², אף על פי שאין סופה לחזור [בתוך תקופת השכירות], אם נלקחה דרך הליכה הרי המשכיר אומר לשוכר הרי שלך לפניך וחייב ליתן לו שכרו משלם¹³.
פשרן של הלכות אלה, שנפסקו להלכה בשולחן ערוך¹⁴, טמון בכך שזכויות הקניין במושכר מתחלקות בין השוכר והמשכיר; השוכר רכש את זכות השימוש במושכר¹⁵, ואילו המשכיר נותר בעלים בגוף המושכר.

אכן, כלל משפטי יסודי בדיני הקניין הוא שאדם נושא בסיכונים לאובדן קניינו. אלא שלנוכח פיצול זכויות הקניין בין השוכר והמשכיר, השאלה היא על מי מבין השניים נופל הסיכון? כפי שנראה להלן, בשאלה זו נחלקו הדעות. בהתאם לכך נחלקו הדעות גם בהבנת פשר ההבחנה בין החרמת המושכר בידי השלטון ב"דרך הליכתה" ובין החרמתו "שלא בדרך הליכתה":

(א) הגישה "הדתית" (גזרת שמים): יש הטוענים¹⁶ שהמבחן העיקרי להכרעת השאלה מי נושא בסיכון הוא: מה נפגע? גוף המושכר או השימוש בו? היה ונפגע גוף המושכר, שהוא בבעלותו של המשכיר (והפגיעה בשימוש בו רק משתלשלת מפגיעה עיקרית זו ונלווית לה), אות היא שהפגיעה במושכר אירעה בעטיו של המשכיר (ובלשון פרשני התלמוד והפוסקים, "מזלו גרם"), ועל כן עליו לשאת בסיכון. כך לדוגמה, השוכר בית ונפל הבית, פטור השוכר מהמשך תשלום דמי השכירות¹⁷.

לעומת זאת, אם רק השימוש במושכר הוא שנפגע ואילו גוף המושכר עומד בעינו, ההנחה היא שהנזק אירע בעטיו של השוכר, שכן אפשר שנזק זה לא היה קורה אילו היה המושכר נשאר בחזקת המשכיר.

לשון אחר, המשכיר יכול לטעון כלפי השוכר טענה דתית-תיאולוגית שגזרת שמים נגזרה עליו - "מזלך גרם"¹⁸. על כן, השוכר הוא שנושא בסיכון, ועליו להמשיך ולשלם דמי שכירות, אף שאינו יכול להשתמש במושכר. כך לדעתם יש לפרש את מה שנקבע בתלמוד, בעניין השוכר את החמור והחמור הוחרם לעבודת המלך, שהמשכיר זכאי לטעון כלפי השוכר "הרי שלך לפניך" ולתבוע ממנו את המשך תשלום דמי השכירות¹⁹.

ברם, גם כשנפגע רק השימוש במושכר, היה ויעלה ביד השוכר להוכיח ששימוש זה היה נמנע אפילו המושכר היה נשאר בחזקת המשכיר, יוטל הסיכון על המשכיר ולא עליו. כך לדוגמה, אם החרמת החמור הייתה "שלא בדרך הליכתה", היינו, לפי פירושם של בעלי גישה זו, בנסיבות של "מכת מדינה" שפגעה בכולי עלמא ואינה קשורה דווקא לשוכר, כי אז מוכח שגזרת השמים לא נגזרה בעטיו של השוכר, וממילא הוא יהיה פטור מהמשך תשלום דמי השכירות ²⁰.

בהתאם לכך, אם לא נפל הבית אלא הוחרם זמנית על ידי השלטונות או שנחסמו דרכי הגישה אליו, יישא השוכר בסיכון וימשיך לשלם דמי שכירות²¹, אלא אם כן אירע הדבר בנסיבות של "מכת מדינה".

לפי גישה זו, "מכת מדינה" היא הסיבה היחידה לפטור את תושבי קו העימות שהורחקו מביתם, כפי שנרחיב על כך להלן.

(ב) הגישה המשפטית (זיקה בין השימוש לפגיעה במושכר): אחרים טוענים²² שהמבחן אינו מה נפגע אלא: כיצד ובאילו נסיבות נפגע המושכר? האם הפגיעה הייתה קשורה בשימוש השוכר במושכר או שלא הייתה קשורה בו? לפי בעלי גישה זו, העובדה שהנכס נשאר בבעלות המשכיר, על אף היותו מושכר, מצדיקה את ההנחה ההפוכה מן הגישה הקודמת. כלומר, אפילו נפגע רק השימוש במושכר, כל עוד לא הוכח ההפך, ההנחה היא שכך היה קורה אפילו היה המושכר נשאר בחזקת המשכיר²³.

כך הוא לדוגמה בבית שנפל או בחמור שגויס לעבודת המלך "שלא בדרך הליכתה" - כלומר, על פי פירושם, בלא קשר לשימוש במושכר²⁴. רק אם המשכיר יכול להרים את הנטל ולהצביע על קשר בין שימושו של השוכר לבין הפגיעה במושכר, עובר הסיכון לכתפי השוכר שהוכח שהסיכון נפל בחלקו²⁵, והוא יחויב בתשלום דמי שכירות מלאים. זאת, אפילו אם המושכר נהרס או אבד. כך הוא לדוגמה בחמור שנטרף בדרכו, להבדיל מחמור שנפגע שעה שעמד בבית השוכר.

לשון אחר. כשם שהקונה נכס, נושא בתוצאות של אבדן רכושו, שהוא סיכון הכרוך בבעלותו עליו, כך גם שוכר נכס נושא בסיכונים הכרוכים בשימושו במושכר.

(ג) יש מי שמסכים עם הגישה הקודמת אך מסייג אותה לפגיעה בשימוש בלבד²⁶. לדעתו, ככלל, המשכיר הוא שנושא בסיכון למניעת השימוש במושכר, אלא אם כן מתמלאים שני תנאים מצטברים: (א) הפגיעה הייתה בשימוש במושכר בלבד (ולא בגוף המושכר); (ב) הוכח קשר בין השימוש במושכר על ידי השוכר לבין מניעת השימוש. כך הוא לדוגמה בחמור שהוחרם בדרך הליכתו (פגיעה בשימוש בלבד), אבל לא בחמור שנטרף בדרך הליכתו (פגיעה בגוף, אף שהייתה קשורה בשימוש).

לפי שתי גישות אחרונות אלה, תושבי קו העימות שהורחקו מאזור הלחימה ונמנעה מהם הגישה אל המושכר שלהם, פטורים מתשלום דמי שכירות, שכן מניעת השימוש לא הייתה קשורה בשימושם במושכר. זאת, בלא צורך להיזקק לטענת "מכת מדינה".

"מכת מדינה"
כאשר הפגיעה בזכות השוכר אירעה בנסיבות של "מכת מדינה", היינו אירוע כללי אשר פגע ברוב בעלי הזכויות כמותו באותו אזור²⁷, נקבע במשנה שהמשכיר נושא בתוצאות הסיכול, או לכל הפחות בחלקן. וזה לשון המשנה²⁸:
המקבל [=החוכר] שדה מחבירו, ואכָלַהּ חגב או נשדפה, אם מכת מדינה היא - מנכה לו מן חכורו. אם אינו מכת מדינה - אין מנכה לו מן חכורו.
מהו הגיונה ומשמעותה של הלכת "מכת מדינה"? גם בעניין זה נחלקו הדעות, בהמשך לחילוקי הדעות שראינו לעיל²⁹:

(א) ראינו שיש פוסקים הסבורים³⁰ שכעיקרון פגיעה בשימוש במושכר (כגון חמור שהוחרם זמנית) - להבדיל מפגיעה בגוף המושכר (כגון חמור שמת ובית שנהרס) - היא סיכונו של השוכר, שכן המשכיר יכול לטעון שהפגיעה אירעה בשל השוכר ובעטיו ("מזלו גרם"), אלא אם כן ירים הלה את נטל ההוכחה שהשימוש היה נמנע גם לוּ נותר המושכר בחזקת המשכיר. כפי שכבר ראינו, לפי גישתם, אחד המצבים שבהם השוכר יכול להרים את הנטל ולהוכיח שמניעת השימוש אינה קשורה בו דווקא, אלא הייתה מתרחשת גם אם היה המושכר נשאר בחזקת המשכיר, הוא "מכת מדינה", היינו מכה שפוגעת בכל בעלי הנכסים הדומים למושכר. בכגון זה, המשכיר אינו יכול לטעון ש"מזל השוכר גרם", שהרי ברור בעליל, שמניעת השימוש הייתה פוגעת גם בו לוּ נשאר המושכר בחזקתו. וזו הסיבה, לפי פוסקים אלה, שהשוכרים באזור קו העימות פטורים מהמשך תשלום דמי השכירות.

(ב) לעומתם, ראינו שיש פוסקים³¹ הסבורים שכעיקרון השוכר פטור מהמשך תשלום דמי השכירות אף כשהפגיעה במושכר היא בַּשימוש בלבד³², אפילו הייתה זו "מכה פרטית". ומאליה עולה השאלה, מה החידוש לגישתם בפטור שקבעה המשנה ב"מכת מדינה"?

הנוקטים גישה זו מסבירים שדין מכת מדינה מאפשר לשוכר לא רק לבטל את החוזה וכך להיפטר מתשלום דמי השכירות מכאן ואילך, אלא הוא עשוי להעניק לו פטור מתשלום דמי השכירות גם למפרע. לדעתם זהו ייחודו של המקרה הנדון במשנה בעניין 'שדה שאכָלַהּ חגב'. פגיעה זו גורמת לכך שהשקעת השוכר בשדה עד כה יורדת כולה לטמיון. במקרה זה, ביטול החוזה - אפשרות הקיימת גם במכה 'פרטית'³³ - לא תעלה לו ארוכה לעניין זה³⁴.

זהו אפוא חידושה של המשנה: אם אירע הדבר בנסיבות של "מכת מדינה", רשאי השוכר לנכות את דמי השכירות למפרע, ובלבד שביטל את השכירות מיד כשנודע לו הסיכול. לפי פוסקים אלה, התרופה שעומדת לשוכר ב"מכת מדינה" צופה רק פני עבר (ניכוי דמי השכירות בשל כך שכתוצאה מהאונס ירדה לטמיון התועלת מהשכירות עד כה). לעומת זאת, במבט הצופה פני עתיד עומדת לו הזכות לבטל את השכירות, ואם לא עשה כן רואים אותו כמי שוויתר על מימוש זכות זו, וחייב הוא להמשיך ולשלם את דמי השכירות.

אשר להנמקת הלכת "מכת מדינה", רבי אברהם ישעיהו קרליץ (ארץ ישראל, המאה הכ'), בעל ה"חזון איש", מציע שני הסברים לשיטת פוסקים אלה³⁵:

- הסבר אחד מבוסס על דוקטרינת 'הסכם מכללא'. ככל משקיע אחר, השוכר נוטל על עצמו סיכון שהשקעתו תרד לטמיון, עקב פגם שימנע את המשך השימוש במושכר. אולם אם ההפסד שייגרם למפרע יהיה בגדר "מכת מדינה", דהיינו הפסד הנתפס בתודעת הצדדים כבלתי נמנע, כי אז מוסכם בין הצדדים שלא תהיה הצדקה לכך שהשוכר יישא בתשלום דמי שכירות תמורת השקעה שלא היה לה שום סיכוי להניב פירות.

- הסבר שני מבוסס על דוקטרינת "מקח טעות". בעיקרון, סיכון הפגיעה בתועלת שהשוכר עשוי להפיק מן המושכר מוטל על שכם השוכר. אכן, במקרה של "מכת מדינה" מוכח שהמושכר לא היה יכול להניב כל תועלת. מתברר אפוא למפרע שהמשכיר "מכר" לשוכר מושכר שאינו מתאים כלל לצרכיו, והרי לפנינו "מקח טעות". משום כך חייב המשכיר להחזיר לשוכר את כספו.

לשיטה זו, ככל שהעניין נוגע לשכירות בתי מגורים, להבדיל מקרקע חקלאית, דין "מכת מדינה" אינו רלוונטי לתושבי קו העימות המפונים, כי יש להם עילת פטור גם בלעדיו, כפי שהטעמנו לעיל.

(ג) בניגוד לשיטות הקודמות לפיהן "מכת מדינה" היא שיקול שיש בכוחו לסלק את הסיכון מעל כתפי השוכר ולהטילו על שכם המשכיר, לפי ר' יעקב מליסא (פולין, המאות הי"ח-י"ט) בעל 'נתיבות המשפט'³⁶, "מכת מדינה" מטילה את הסיכון על שני הצדדים: "דכל שההיזק בא מכח מכת מדינה, הוא על שניהם", כלומר על שניהם לשאת בהפסד. הסיבה לכך היא, "דליכא למימר [=אין לומר] מזלא דהשוכר והמשכיר גרם"³⁷.

לפי זה, אף כשנפגעה תועלת השכירות בלבד ("אכָלַהּ חגב")³⁸, מאחר שהמכה פגעה בכולי עלמא, אין לומר שעל השוכר בלבד לשאת בסיכון, שהרי נפגעו כל בעלי הזכויות באזור, ומאחר שגם המשכיר הוא בעל זכות במושכר, אין סיבה שגם הוא לא יישא בסיכון.

בניגוד לגישה הקודמת, "מכת מדינה" צופה אפוא גם פני עתיד. אף צד אינו רשאי לבטל את החוזה, ושני הצדדים לו נדרשים להתאים את תוכן החוזה לנסיבות החדשות, באופן ששניהם יישאו בסיכון הנובע משינוי הנסיבות.

לפי זה, לכאורה, תושבי קו העימות המפונים בשל המלחמה אינם זכאים לפטור מלא מדמי השכירות אלא זכאים רק לניכוי מחציתם. ואולם, קביעה אחרונה זו אינה נקייה מספקות, שכן אפשר שלא אמר נתיבות המשפט את דבריו אלא כאשר נפגעה רק התועלת מן המושכר ("אכָלַהּ חגב") להבדיל מפגיעה בגוף המושכר או בשימוש בו, שנותרת סיכונו של המשכיר אף במכת מדינה³⁹.

סוף דבר
הן לפי המשפט העברי הן לפי החוק, שהושפע בעניין זה מן המשפט העברי, תושבי קו העימות פטורים מתשלום דמי השכירות כל עוד שנמשך מצב החירום ונמנעת חזרתם אל בתיהם.

נעיר לסיום, שהצד השווה בין השיטות שסקרנו הוא שדין "מכת מדינה" בא בחשבון רק בעסקת שכירות ולא בעסקת מכר. זאת, משום שבשכירות המשכיר נותר בעלים בגוף המושכר⁴⁰, ועל כן אפשר להטיל עליו את הסיכון של הפגיעה בשימוש במושכר. לעומת זאת, במכר, המוכר מסתלק לחלוטין מקניינו, ואין מקום לייחס לו עוד את הפגיעה במקח⁴¹.

הערות:

* ד"ר מיכאל ויגודה, ראש היחידה למשפט עברי, משרד המשפטים.

1 בגיליון קודם שנכתב בעקבות מגפת הקורונה עסקתי כבר בסוגיית סיכול חוזים, ראה מיכאל ויגודה, "סיכול חוזים עקב מגפת הקורונה - חלק א: חוזי עבודה ושירותים", פרשת השבוע 501 (תש"ף). התמקדתי אז בסיכול חוזי עבודה ואספקת שירותים, וכעת הגיעה השעה להשלים את התמונה ולדון בחוזי שכירות נכסים, שלפי רוב הפוסקים השיקולים בהם שונים בשל אופיים הקנייני.
2 ס"ק (ב) מצמצם את הפטור רק לנסיבות שלא ניתן היה לצפותן מראש, וכעין סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. על היחס בין שני סעיפי פטור אלה ראה פסק דינו של השופט עמית, ע"א 4893/14 זועבי נ' מדינת ישראל (‏3.3.2016), בו נדונה, בין השאר, זכותה של המדינה (השוכרת) לבטל שכירות בעקבות אירועים פליליים מתמשכים היוצרים סיכון לחייהם ולשלומם של העובדים והמבקרים במשרדיה שבמושכר.
3 93א. C.A. 138/37 Palwoodma v. Majdalani, 2 C. L.R. 73.
4 93ב. ע"א 16/49 יוסף אלברנס נ' יוחנן שמטרלינג, פ"ד ד 573.
5 בכך אישר בית המשפט העליון את פסק דינו של השופט הלוי בבית המשפט המחוזי (פ"מ א 72), שמפנה בעניין זה למשפט העברי כשהוא מצטט את המשנה שתובא להלן, הערה 28.
6 אמנם השווה אברהם סוכובולסקי, "על שכירות נכסים לאחר צאת חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971", משפטים ד (תשל"ג) 440, בעמ' 442. לדעתו "צמצם החוק את הלכת המג'לה כפי שפורשה בתקדים של אלברנס בזה שהוא מעניק פטור רק אם הנסיבות קשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, אבל לא ב'מכת מדינה' או מחמת המצב הכללי, כמו בצורת, מגפה, שביתת מסחר כללית, מצב מלחמה או חוסר אפשרות להשתמש במושכר מחמת צו ממשלתי" (מצוטט בהסכמה על ידי השופט עמית, לעיל, הערה 2, פסקה 43). אולם הבחנה זו חסרת היגיון, ולהפך, כפי שנראה להלן, "מכת מדינה" רק מחזקת את השיקול שלא להטיל את הסיכון על השוכר (ואכן ראה מסקנות הצוות הבין-משרדי לבחינת השפעות משבר הקורונה על קיום חוזים, ליד ציון הערה 37, שזו דעת מיעוט). תודתי לד"ר אפי צמח שהפנה את תשומת לבי לנקודה זו.
7 אמנם לפי הסיפא של סעיף 15 המשכיר רשאי לבטל את החוזה, אבל רק "כעבור זמן סביר בנסיבות הענין", מה שאינו מתקיים כל זמן שמצב החירום נמשך.
8 ראה גולאק, יסודי המשפט העברי, ברלין תרפ"ב, ספר שני, עמ' 166, הערה 17, הקובע: "שאלה זו, בנדון המושכר שנתקלקל או נאבד באמצע זמן השכירות, היא אחת מהיותר מסובכות בתורת משפטנו. אנו מוצאים כאן הרבה דינים בודדים הסותרים ומפריכים זה את זה בכלליהם העיקריים...".
9 לפי דיווח עיתונאי, בעל דירה ביקש לממש ערבות לתשלום דמי שכירות דירה, והתרה שאם לא ייעשה כן, על השוכרת לפנותהּ. דיווח זה הוכחש על ידו. ראה https://www.ynet.co.il/economy/article/hjn3rzezp.
10 רמב"ם, הלכות שכירות, פרק ה, הלכה ב.
11 רמב"ם, שם, הלכה ו.
12 בלשון המשנה, בבא מציעא ו, ג: "נעשית אנגריא".
13 רמב"ם, שם, הלכה א.
14 ראה שולחן ערוך, חו"מ, סימן שי, סעיפים א-ב; וסימן שיב, סעיף יז. וראה ויגודה, חוק לישראל, שכירות ושאילה, ירושלים תשנ"ח, עמ' 289-288 (להלן: ויגודה, שכירות). לסקירת שיטות ראשונים אחרות וניתוחן, ראה שם, עמ' 337-328.
15 אופייה הקנייני של השכירות בא לידי ביטוי מובהק בדברי הרמב"ם (הלכות מכירה, פרק יג, הלכה יז): "שהשכירות מכירה בת יומה היא", כלומר השכירות היא כמכירה לזמן מוגבל (על פי בבא מציעא נו ע"ב).
16 ראה: שו"ת פני משה, חלק ב, סימן לב, ד"ה והבאתי (בעניין שוכר בית שגורש מן המושכר על ידי השלטונות, מפני שהמשכיר מת בלא ילדים ועל פי החוק המקומי מי שמת בלא ילדים נכסיו עוברים לווקף); מחנה אפרים, הלכות שכירות, סימן ו. וראה ביתר הרחבה, ויגודה, שכירות (לעיל, הערה 14), עמ' 292-290.
17 ראה דברי ר' אהרון בן שלמה חסון, שו"ת משפט צדק, חלק ב, סימן לא (סה ע"א): "כיון שנפל הבית, יותר יש לתלות במזל המשכיר, שמפסיד ביתו לעולם, מלתלותו בשוכר, שאין לו הפסד אלא מן השכירות ליומיה".
והשווה חזון איש, חו"מ, בבא קמא, סימן כג, ס"ק י, המציע שני הסברים אחרים לפשר הפטור של השוכר כשאבד גוף המושכר: (א) אמנם השכירות היא כמכר, אך מכר לזמן, וכשנהרס המושכר לפני תום השכירות, "נמצא דמכר זמן שאינו בעולם כלל", כלומר "מקח טעות"; (ב) תנאי מכללא ("דחשיב כתנאי, שאם יפול, לא שכר על זמן שלאחר נפילה"). וראה ביתר הרחבה, ויגודה, שכירות (לעיל, הערה 14), עמ' 338-337.
18 לעומת הבנה זו של המושג "מזלך גרם", השווה להלן, ליד ציון הערה 25.
19 בבא מציעא עח ע"ב.
20 כפי שנרחיב להלן, ליד ציון הערה 30. וראה ויגודה, שכירות (לעיל, הערה 14), עמ' 291, הערה 51. והשווה להלן, ליד ציון הערה 24.
21 ראה מחנה אפרים, הלכות שכירות, סימן ו: "ולא דמי לנפלה, דליתא הבית בעיניה [=שהבית אינו בעין], אבל כל היכא דאיתיה הבית בעיניה [=כל מקום שהבית ישנו בעין], כמות שהשכירה, יכול לומר 'הרי הבית לפניך'... בנדון דידן דלא נלקחה כי אם בית זו בלבד, כיון דלא הוי מכת מדינה איכא למימר דמזליה דשוכר גרם, דאפשר שאם לא היתה שכורה אצלו לא היתה נלקחת". וראה שו"ת אדמת קודש, חלק א, חו"מ, סימן סז, בעניין שוכרי דירות המשקיפות על הר הבית, ובשנת 1732 גורשו מבתיהם בהוראת הווזיר.
22 ראה: שו"ת מהר"ם פאדובה, סימן לט (לתיאור המקרה הנדון שם, ראה להלן, הערה 33); סמ"ע, חו"מ, סימן שכא, ס"ק ו. וראה ויגודה, שכירות (לעיל, הערה 14), עמ' 294-292.
23 בדומה לאמור בתלמוד (בבא מציעא לו ע"ב) לגבי שומר שהבהמה שהופקדה בידו יצאה לָאָחוּ ושם מתה מוות טבעי, שעל אף שהשומר התרשל בשמירה הוא פטור, שכן כשם שהתרחש המוות באחו, כך הוא היה מתרחש לוּ הבהמה הייתה נשארת שמורה היטב בבית השומר, ונמצא שלא היה קשר סיבתי בין הרשלנות ובין הנזק. ובלשון התלמוד: "מלאך המוות – מה לי הכא מה לי התם". ראה סמ"ע, סימן שי, ס"ק ב.
24 השווה לעיל, ליד ציון הערה 20. וכך הוא גם במקרה שדן בו איתמר ורהפטיג, "קן צרעות שהתנחל בבית מושכר", תחומין לד (תשע"ד), עמ' 253. מאחר שהבית הפך לבלתי ראוי למגורים בלא קשר לשימוש, לדעת הסמ"ע יש לשוכר עילת פטור מתשלום דמי השכירות.
לעומת זאת לשיטת 'פני משה' ו'מחנה אפרים' (לעיל, הערה 16), לכאורה, אין לשוכר עילת פטור מאחר שלא נפגע גוף המושכר אלא רק השימוש בו. אלא אם כן נגדיר בית שהתנחל בו קן צרעות כבית שגופו נפגם, שאז גם לשיטתם פטור השוכר מתשלום דמי השכירות כדין בית שנהרס. כך נוקט שו"ת משפטים ישרים (בירדוגו), חלק א, סימן שמג, בעניין שוכר בית ששכנו לקה במחלה מידבקת: "הוי ליה כאלו בא ארי או נחש ודר בחצר, ומה תועלת בבית וארי דר בחצר? וכל כי האי גונא בורחים בני אדם מחצר שיש בה חולי המדבק כבורח מן הנחש, והוי ליה כמום בבית ויוכל לצאת". והשווה דיונו של ורהפטיג, שם, עמ' 257-255.
25 וזו המשמעות של הביטוי "מזלך גרם", כלומר יש בו תיאור התוצאה המשפטית ולא טיעון דתי-תיאולוגי, השווה לעיל, ליד ציון הערה 18.
26 נתיבות המשפט, סימן שי, ס"ק ב. ראה ויגודה, שכירות (לעיל, הערה 14), עמ' 296-294.
27 המושג "מכת מדינה" קשה להגדרה, וכבר התקשה בכך התלמוד עצמו והותיר מקרים רבים בסימן שאלה אם הם עונים להגדרה אם לאו ("תיקו"), כגון שאין שדות מעובדות אחרות באזור, או ש"כל העולם כולו בירקון, ושלו בשדפון". ראה בבא מציעא קה עב-קו ע"א. בנוסף לכך הפוסקים נחלקו בשאלת היקף האזור הפגוע המצדיק פטור בשל "מכת מדינה", ויש בזה מבוכה. ראה בית יוסף, חו"מ, סימן שכב. וראה אנציקלופדיה תלמודית, כרך יג, ערך חוכר, פרק ו. וראה הרב ישעיהו חיים לוין, "תשלום שכירות בתקופת מגפת הקורונה", תחומין מא (תשפ"א) 371, בעמ' 373-372.
28 משנה, בבא מציעא ט, ו. נפסק להלכה בשולחן ערוך, חו"מ, סימן שכב, סעיף א.
29 לדרכנו להלן השווה הרב נחום גורטלר, בכורי גשן, חלק א (תשע"ט), סימן מב, ענפים ח-י (בעניין שוכרי דירות באזור המרכז שבזמן מלחמת המפרץ ברחו מבתיהם מפחד הטילים); שם, חלק ב (תשע"ט), סימן כז (בעניין שוכרי דירות נופש בצפון שבזמן מלחמת לבנון השנייה נמנעו מלהגיע אל הדירות).
30 פני משה ומחנה אפרים (לעיל, הערה 16).
31 מהר"ם פאדובה והסמ"ע (לעיל, הערה 22).
32 אלא אם כן, כאמור, המשכיר יכול להצביע על קשר בין שימושו של השוכר לבין הפגיעה במושכר, שאז על השוכר להמשיך ולשלם דמי שכירות, וזאת אפילו אם נפגע גוף המושכר.
33 לדעת מהר"ם פאדובה, סימן לט (צוין לעיל, הערה 22), פגיעה בתועלת המופקת מן השימוש במושכר כמוה כבפגיעה במושכר, ומצדיקה לכשעצמה את ביטול השכירות. כך הוא לדעתו בפגיעה ביבול ("אכָלהּ חגב"), וכך הוא גם במקרה שנדון בפניו בעניין מי ששכר חנות לנהל בה עסק של הלוואות בריבית. מטעם השלטונות יצאה הוראה לבתי המשפט, שלא להיזקק לתביעות של מלווים יהודים הנוגעות ל"הלוואות אמנה" (הלוואות ללא בטחונות), דבר שהביא לפגיעה קשה בהכנסות מן העסק. וראה ויגודה (לעיל, הערה 1), הערה 23. והשווה להלן, הערה 38, דעת 'נתיבות המשפט'.
34 כך עולה מלשון התלמוד, בבא מציעא עט ע"א: "אמר רב: השוכר את החמור לרכוב עליה, ומתה לו בחצי הדרך - נותן לו שכרו של חצי הדרך", וזאת לכאורה אף אם מהלך חצי הדרך אינו מועיל לשוכר, וכפי שעולה ממה שפסק הרמב"ם, הלכות שכירות, פרק ה, הלכה ב, שלא סייג את החיוב. אמנם השווה תוספות, שם, ד"ה אילו עד הכא, המסייגים את החיוב ומחילים אותו רק כשמהלך חצי הדרך הועיל לשוכר, ואם לאו פטור הוא למפרע, אף במכה פרטית. ככל הנראה מהר"ם פאדובה חולק בעניין זה על התוספות. וראה שולחן ערוך, חו"מ, סימן שי, סעיף ב, שם מביא הרמ"א את דעת התוספות בשם "יש חולקים". וראה ויגודה, שכירות (לעיל, הערה 14), עמ' 342, הערה 272, ועמ' 349.
35 149. ראה חזון איש, חו"מ, בבא קמא, סימן כג, ס"ק י. וראה ויגודה, שכירות (לעיל, הערה 14), עמ' 317-316.
36 ראה: נתיבות המשפט, סימן שכא, ס"ק א; סימן שלד, ס"ק א. וראה ויגודה, שכירות (לעיל, הערה 14), עמ' 322-319.
37 כך נקט לפניו ראב"ן (מהדורת דבליצקי), סימן צח, ד"ה וכי תימא: "דכיון דמכת מדינה היא, על שניהם הוי ההפסד, וזה יפסיד מחצה וזה יפסיד מחצה... דמכת מדינה לתאי [=מזל] שניהם הוא, ולהכי ההפסד על שניהם".
38 בשונה ממהר"ם פאדובה (לעיל, הערה 33), נתיבות המשפט אינו רואה בפגיעה ביבול חקלאי ("אכלה חגב") משום פגיעה בגוף המושכר, ואף לא בשימוש בו, אלא רק פגיעה בתועלת המופקת ממנו, שבמכה פרטית היא סיכונו של השוכר, ובוודאי אינה מצדיקה את ביטול השכירות. ראה ויגודה, שכירות (לעיל, הערה 14), עמ' 319, ליד ציון הערה 176.
39 ואכן ראה עולת איש (שרבאני), ענייני שכירות, ירושלים תשע"ג, סימן סא, ד"ה ובאמת (עמ' ריט). לדעתו אם נפגע גוף המושכר או השימוש בו, ההפסד של המשכיר בלבד, גם אם אירע הדבר במכת מדינה, ולא אמר הנתיבות את דבריו אלא כאשר נפגעה רק התועלת מן המושכר שאינה מצדיקה את ביטול השכירות במכה פרטית, כפי שראינו בהערה הקודמת.
40 על אופי ייחודי זה של השכירות עמדנו לעיל, ליד ציון הערה 14.
41 כך מטעים רבנו ניסים גירונדי, ראה חידושי הר"ן, בבא מציעא קד ע"א, ד"ה ודאמרינן.
וראה שו"ת מהרש"ם (שבדרון), חלק ב, סימן קצט וסימן קפא. לדעתו, כך עולה גם משו"ת הריב"ש, סימן תכו, בעניין מי ששילם מראש תמורת זיכיון לגביית מכס הבשר והיין במשך שנה, ולאחר מכן יצאה הוראה מאת המלך לגרש את כל הזרים מן העיר, מה שגרם לירידה דרמטית בהכנסות ממכס ולהפסד ההשקעה. מהרש"ם מעיר, שאף שלכאורה מדובר במכת מדינה, הריב"ש פוסק שאין לו עילה לבטל את העסק ולדרוש את כספו חזרה, ומכאן שגם הוא נוקט שאין אחר מכר כלום. על הבעייתיות של שכירות זכויות (כגון זיכיונות), ועל השאלה אם דינה כדין שכירות (שחל עליה דין "מכת מדינה") או כדין מכר (שלא חל עליו דין "מכת מדינה"), ראה ויגודה, שכירות (לעיל, הערה 14), עמ' 66-62. וראה עוד הרב שלום מרדכי הלוי סגל, "בענין מכת מדינה ושאלות שעלו בתקופת הקורונה", בית אהרן וישראל רט (תש"פ), עמ' לו-קטו, בעמ' צג-צה.
עם זאת ראוי להעיר שעסקת מכר עשויה להתבטל מכוח נימוק אחר שלא דננו בו בגיליון זה, והוא "אומדנא דמוכח", היינו הסכם מכללא (ראה ש"ך, חו"מ, סימן שלד, ס"ק ב). נימוק זה קובע ברכה לעצמו ועוד חזון למועד.

---

---