בעניין:
1. הלל אביצור
2. מרים אביצור
ע"י ב"כ עו"ד צבי שטרסברג
התובעים

-נגד-

רבקה חנני
ע"י ב"כ עו"ד אורי לומברוזו
הנתבעת

נושא התביעה
1. משא ומתן לרכישת נכס מתנהל משך תקופה ארוכה בין צדדים. הללו מתקרבים לכדי הסכמה. טיוטות אחרונות מוחלפות בין עורכי-הדין, עד שנוצר הרושם כי חתימת החוזה קרֵבה לבוא. בשלב זה, מודיע לפתע הצד האחד, כי חתם על חוזה לביצוע עיסקה לגבי אותו נכס עם קונה אחר. האם בעת מתן ההודעה, היה חוזה תקף בין הצדדים, והצד המאוכזב זכאי לפיצויים בגין הפרת החוזה? האם זכאי הצד המאוכזב לפיצויים בגין חוסר תום-לבו של הצד שכנגדו?

עיקרי העובדות
2. בבעלותה של הנתבעת נכס ברחוב אבא חלקיה בירושלים (גוש 30005, חלקה 46). הנתבעת הייתה מעוניינת למכור את הנכס, אשר כלל שתי יחידות: יחידת קרקע וגינה צמודה לה, ויחידה עליונה. הנתבעת חפצה למכור את הנכס על שני חלקיו, אולם משהתקשתה למצוא רוכשים לרכישת הנכס כולו, נֵאותה לנהל מו"מ על מכירת יחידת הקרקע בלבד.

3. החל מחודש אוקטובר 2002 באו התובעים במשא ומתן עם הנתבעת, לשם רכישת יחידת הקרקע. משא ומתן זה הלך ונמשך, וידע עליות ומורדות, במשך חצי שנה בקירוב. עו"ד מאק ייצג את התובעים במהלך המשא ומתן, ועו"ד לבני ייצג את הנתבעת. עורכי-הדין החליפו ביניהם טיוטות רבות. ההסכם שדובר בו, לא היה פשוט, מכיוון שכלל גם הסכם שיתוף - כי צריך היה לרשום את הנכס כבית משותף - וכן תוספת להסכם המבטאת את הסכמות הצדדים באשר לזכויות לתוספות בניה ולדרכי גישה עתידיות. למעלה מתריסר פגישות התקיימו בין ב"כ הצדדים, ועוד רבות מהן בין הצדדים עצמם. במהלך חודשי המו"מ, היו תקופות בהן הופסק לחלוטין וחוּדש לאחר מכן. התובעים מבכּרים להציג את תקופת המו"מ כולה כמשא ומתן מתמשך אחד; הנתבעת מציגה אותו כשלוש תקופות נפרדות.

4. כך או כך, במהלך חודשי המו"מ לא נמנעו הצדדים מלבדוק אפשרויות התקשרות אחרות. התובעים - על-פי עדותו של התובע - התעניינו במספר בתים נוספים שהוצעו למכירה. עורך-דינם אף בדק עבורם חוזה מסויים בקשר לאחת מן האפשרויות. גם הנתבעת ניהלה משאים ומתנים עם אחרים במהלך חודשי המשא ומתן שבין הצדדים, ולדבריה אף חזרה והצהירה בפני התובעים, על זכותה (ועל זכותם) לעשות כן.

5. ביום 13.3.03 נפגשו הצדדים עם עורכי-דינם במשרדו של עורך דין לבני, בא-כוחה של הנתבעת. שני הצדדים מסכימים כי בפגישה זו חלה התקדמות משמעותית לקירוב בין העמדות וסגירת הפרטים לקראת הסכמה. אולם הצדדים חלוקים באשר למידת ההסכמה שהיתה ביניהם עם סיומה של אותה פגישה.

6. לפי גירסת התובעים, הסתיימה הפגישה תוך הסכמה מלאה בין הצדדים על כל פרטי השאלות שהיו במחלוקת. חתימת החוזה נדחתה ליום המחרת, 14.3.03, רק מאחר והשעה כבר היתה מאוחרת, והיה צורך להעלות את ההסכמות על הכתב.
לפי גירסתה של הנתבעת, בסיומה של אותה פגישה נותרו עדיין פרטים בחוזה שלגביהם לא הגיעו הצדדים להסכמה. לדבריה, עדיין לא היו פתורים עניינים דוגמת מס שבח, והיא עצמה עדיין לא הבינה את משמעותם של כל פרטי-החוזה, ולא נתנה את הסכמתה הסופית.

7. ביום שישי, 14.3.03, שבו ונפגשו הצדדים, כפי שקבעו, במשרדו של עורך דין לבני. בבוקרו של יום, סר התובע אל סניף הבנק בו מתנהל חשבונו, והורה על העברתם של 100,000 ₪ לחשבון העו"ש שלו, כהכנה לתשלום הראשון על-פי החוזה. במהלך הפגישה עצמה, עשו עורכי הדין להשלמת הניסוח של החוזה. תוך כדי כך, התקשרה הנתבעת, והודיעה לעורך-דינה כי סיכמה עם רוכשים אחרים על חוזה אופציה לרכישת הנכס, ומכיוון שכך, אין בכוונתה לחתום על ההסכם עם התובעים. לאחר זמן-מה הגיעה הנתבעת למשרדו של עורך-הדין ליבני והתנצלה בפני הנוכחים על הסיטואציה, תוך התחייבות לפצותם. על-פי דברי התובעים, התחייבותהּ היתה לפצותם על ביטול העיסקה; על-פי דברי הנתבעת, התחייבותהּ היתה רק לפצות את בא-כוחם של התובעים על ביטול זמנו באותה פגישה עקרה ביום שישי.

עיקרי ההליכים
8. התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר, ובה טענו התובעים כי בין הצדדים נכרת חוזה מחייב, אף כי לא נחתם באופן פורמאלי. הודעת הביטול מאת הנתבעת הינה הפרה יסודית של חוזה זה, ועל כן לטענתם יש לחייב את הנתבעת בפיצויים הקבועים בחוזה כפיצויים מוסכמים בגין הפרתו, בסך של 40,000 דולר.

9. הנתבעת לא הגישה בקשת רשות להתגונן, ניתן פסק דין לטובת התובעים, הנתבעת ביקשה לבטלו, כבוד הרשם קיבל את בקשתה, ובהמשך ניתנה, בהסכמת הצדדים, רשות להתגונן. לאחר מכן, גם זאת בהסכמה, תיקנו התובעים את כתב התביעה, באופן שנוסף לתביעתם סעד חילופי, לחייב את הנתבעת בתשלום נזקיהם בסך של 90,360 ₪, או כל סכום אחר שייקבע בית המשפט. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. מטעם התובעים הגישו תצהיר עו"ד מאק והתובע, מר הלל אביצור. המצהירים נחקרו על תצהיריהם, וכמו כן העיד גם האדריכל פלדמן, מטעמה של הנתבעת.

טענות הצדדים ועיקרי המחלוקת העובדתית
10. התובעים טוענים, כאמור, כי בין הצדדים נכרת חוזה מחייב. לטענתם, כשנפרדו במוצאי יום 13.3.03, כדי לשוב ולהיפגש למחרת היום, מנוי וגמור היה עם הצדדים כי העיסקה חתומה, וכי תכליתה של הפגישה שנועדה למחרת הינה אך ורק כדי להעלות על הכתב את ההסכמות הסופיות שהושגו, ולחתום על החוזה. משהודיעה הנתבעת, כי אין בדעתה לקיים את החוזה, הרי שהפרה אותו - את החוזה התקף לכל דבר ועניין - הפרה יסודית, אשר מחייבת אותה לפצות את התובעים בסכום הקבוע בסעיף 10 לחוזה. באשר לאפשרות לביצוע בעין של החוזה, טוענים התובעים, כי משהוברר להם שאין ברצונה של הנתבעת לקיימו, בחרו שלא לכפות עליה את ביצועו, מכיוון שלא רצו להיכנס למערכת של התחייבויות הדדיות מורכבות עם מי שאינה חפצה בכך. הצעד שבחרו בו, בנסיבות אלה, היה תביעת פיצויים.

11. טענתם החלופית של התובעים סומכת על סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג -1973, הוא הוראת תום-הלב במשא ומתן לקראת חתימת חוזה. טענת התובעים היא, כי במידה שלא נכרת חוזה, הרי שהדבר בא אך ורק כתוצאה מחוסר תום-ליבה של הנתבעת, אשר בשלב האחרון במשא ומתן היפנתה להם עורף; ובהסתמכם על הלכת קל-בנין [ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע. ר. מ. בע"מ, פ"ד נו(3) 289], מבקשים התובעים, כי ייפסקו לטובתם פיצויים בגין הנזק שנגרם להם מחמת חוסר תום-ליבה של הנתבעת.

12. הנתבעת טוענת, כי כלל לא נחתם בין הצדדים הסכם. הנתבעת חוזרת ומדגישה, בתצהירה, בחקירתה הנגדית ובסיכומיה, כי לאורך כל הדרך הבהירה לתובעים כי המשא ומתן איננו מחייב אותה, וזאת בשני מובנים: האחד - רק חתימה ממשית על חוזה תהווה התחייבות מצדה; השני - כל עוד אין חתימה כזאת, והגם שמתנהל בין הצדדים משא ומתן, רשאית היא לנהל מגעים גם עם צדדים אחרים. לטענתה, לא גמרה בדעתה בשום עת, ואף לא לאחר הפגישה ביום 13.3.03, לחתום על החוזה עם התובעים. פרטי העיסקה האחרונים לא היו נהירים לה, והיא ציפתה לקבל הבהרות עליהם מאת עורך-דינה.

13. ב"כ הנתבעת הוסיף וטען, כי גם התובעים לא סברו באמת ובתמים כי אכן נעשה מעשה וכי יש לראות את החוזה כחתום. לכך כיוון ב"כ הנתבעת את חיציו בחקירתו את עו"ד מאק, בהראותו כי העיסקה לא דוּוחה על-ידי התובעים או על-ידי בא-כוחם למס שבח כנדרש על-פי החוק, וכי התובעים לא פעלו לקבל מבית המשפט סעד זמני באופן מיידי. לוּז טענתה של הנתבעת בעניין זה הוא, כי העובדה שהתובעים עצמם לא פעלו על-פי החוזה מחייבת אחת משתיים: או שהם-עצמם לא ראו בו כחוזה תקף ומחייב, או שהם אשר הפרו אותו.
הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי הפגישה ביום 14.3.03 לא נועדה להוות אלא רק שלב נוסף ומתקדם במשא ומתן. פנייתם הנוספת של התובעים להמשך המו"מ לאחר אותו יום השישי מלמדת, לטענתה, כי גם הם, כמותה, ראו באותה פגישה שלב נוסף, ולא סוף פסוק.
לחילופין טוענת הנתבעת, כי ככל שהייתה גמירות-דעת, הרי שהייתה זו גמירות-דעתו של בא-כוחה, בניגוד לעמדתה-שלה, ועל כן אין היא מחייבת אותה.

האם נכרת חוזה בין הצדדים?
14. לשם כריתתו של חוזה, יש צורך בהצעה, בקיבול, ובגמירות-דעת של שני הצדדים [פרק א' לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973]; על-פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, "התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". האם ייתכן כי בלא חתימת הצדדים על המסמך, נכרת ביניהם חוזה למכירת הנכס?

15. על-פי דיני החוזים, הקביעה בדבר גמירות-דעת אצל הצדדים, לא תוכרע על-פי התחקות אחר הלכי-המחשבה הסובייקטיביים שהיו בליבו של צד זה או אחר, אלא על-פי אמות-מידה אובייקטיביות:

"קיומה של גמירת-דעת נבחן על-פי אמת מידה אובייקטיווית... את כוונתו של צד לחוזה, להתקשר התקשרות חוזית מחייבת עם זולתו, אין בוחנים על-פי הלוך-נפשו הסמוי, אלא על-פי ביטוייו החיצוניים הגלויים... כוונה שנתגבשה עשויה להקים חבות משפטית רק מעת שהובעה. קיומה ומהותה נמדדים, באבן הבוחן של האדם הסביר, על רקע הדברים שנאמרו, או נכתבו, והנסיבות שבגדרן הוצגה העמדה".
[ע"א 692/86, 693/86 יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' אליהו גת ואח', פ"ד מד (1) 57, 67].

משמעות הדבר, כי אם הציג אדם מצג לפיו התחייב בחוזה, לא יוכל לטעון כי בליבו- פנימה חשב אחרת, או כי הסתמך על כך שרק חתימת-ידו תחייב אותו. חוזה בין צדדים, יכול שייווצר אף ללא חתימה על מסמך כלשהו. ייתכנו מקרים, בהם אף אם יצהירו הצדדים על כוונתם לקיים טקס חתימה רשמי, הרי שהחוזה ביניהם כבר קיים ועומד, גם מבלעדי טקס החתימה (כבפרשת בוטקובסקי הנ"ל).

16. אשר לחתימת הצדדים כדי שהעיסקה תֵחשב כעיסקה שנעשתה במסמך בכתב, לצורך סעיף 8 לחוק המקרקעין, הכריע בית המשפט העליון כבר לפני שנות-דור. נפסק, כי בשים לב לכך שבמספר דברי-חקיקה נקבעה דרישה מפורשת בדבר הצורך בחתימה, כמו למשל בפקודת השטרות [נוסח חדש], או בחוק הירושה, תשכ"ה-1965, הרי שיש ללמוד - על דרך השלילה - כי מקום בו אין נדרשת חתימה במפורש, החתימה איננה תנאי לתוקפו המחייב של המסמך:

"בה בשעה שעצם קיום המסמך בכתב הוא תנאי הכרחי ומהותי לתקפותו של הסכם לעיסקת מקרקעין, הרי החתימה על ההסכם, הן מצד הקונה והן מצד המוכר, מהווה גורם ראייתי בלבד, אם כי כבד משקל, אשר בא להוכיח את גמירות הדעת בין הצדדים, לאשר, שאמנם אלה הם תנאי החוזה שהוסכם עליהם. בהעדר ראיה זו יצטרך בית המשפט לבדוק בדיקה קפדנית, שמא מוכחות העובדות הנ"ל על-ידי ראיות אחרות" [ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ ואח' נ' דינה ג'רבי, פ"ד לז (1) 589, 604].

17. בית המשפט העליון הוסיף וקבע שם, כי בעיסקת מקרקעין, רק במקרים מיוחדים יֵאות בית המשפט להשתכנע כי היתה גמירות-דעת לכריתת החוזה בלא קיומה של חתימה על גביו. הנסיבות שהיו לפניו באותו מקרה, בהן נהגו הצדדים בפועל על-פי החוזה שקיומו הוכחש, היו כאלה שהביאו לקביעה זו:

"...ייתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, למרות העובדה, שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב. הוא אשר קרה במקרה שלפנינו, כאשר נסיבות הלוואי, ובעיקר התנהגות הצדדים במשך שנים לאחר חיבור נוסח ההסכם, שכנעו את בית המשפט, שאמנם המסמך שהוצג לפניו שיקף נכונה את גמירות דעתם, אף מבלי שהמסמך נשא את חתימתו של המוכר" (שם, עמוד 605).

18. גם בפרשת בוטקובסקי הנ"ל, נקבע, כי חרף העובדה שבמסמך שעליו הסכימו הצדדים, נעדרת חתימתם, הרי שקיים חוזה תקף בין הצדדים. באותה פרשה, לאחר סיום המו"מ לחצו הצדדים ידיים, השיקו כוסיות יין, וקבעו להיפגש למחרת ולחתום על ההסכם שיכינו עורכי-הדין על סמך ההסכמות שהושגו. המוכר כתב בכתב-ידו את ההסכם והגיש עותק הימנו לידי הרוכש. על יסוד עובדות אלה, קבע בית המשפט כי -

"דעתי היא, שמן העובדות אשר נקבעו על-ידי השופט נובע, כי במעמד בו ערך בוטקובסקי את המסמך הביעו הצדדים, באורח שאיננו מותיר מקום לספקות או לפקפוקים, את גמירת-דעתם להתקשר זה עם זה בחוזה מכר, על יסוד התנאים עליהם הסכימו בסיום המשא-ומתן ושבוטקובסקי העלה אותם על הכתב; וכי החוזה, שעליו נדברו לחתום למחרת היום, לא נועד, על-פי הנסיבות, אלא להטביע חותם של פורמאליות על גמירתה של העיסקה, שהייתה גמורה ומושלמת גם בלעדיו" [עניין בוטקובסקי הנ"ל, בעמוד 66].

19. אכן, הגם שדרישת הכתב בחוזים למכירת מקרקעין היא דרישה מהותית [ע"א 726/71 גרוסמן נ' בידרמן פ"ד כו(2) 782], הרי שהחתימה הינה ראייתית בלבד. דרישת הכתב באה על סיפּוקה, מעצם קיומו של מסמך המגלם את הסכמות הצדדים.
נניח, אף בלא לקבוע מסמרות בדבר, כי המסמך אשר הודפס על-ידי עו"ד לבני ביום 14.3.03, על סמך הגירסה האחרונה שעליה הסכימו הצדדים בליל אמש, מגשים את דרישת הכתב לצורך סעיף 8 לחוק המקרקעין. עם זאת, עודנו נדרשים להכריע בשאלה האם בנסיבות המקרה שבפנינו ישנן ראיות על גמירות-דעת לכריתתו של חוזה. דעתי נוטה להשיב על כך בשלילה.

20. כפי שראינו לעיל, המקרים אשר בהם הכריע בית המשפט כי ישנן די ראיות להסיק דבר-קיומה של גמירות דעת לכריתת חוזה אף בלא חתימת הצדדים, ואשר עליהם משליכים התובעים את יהבם, היו מקרים מובהקים, שבהם הנסיבות לא הותירו מקום לספק: לחיצת ידיים, הרמת כוסיות, וכיוצא באלו סממנים של גמירות-דעת, או התנהגות על-פי התניות שבחוזה למשך זמן. התובעים דנן לא הרימו את נטל הראיה המוטל עליהם, ולא הצביעו על ראיות המוכיחות את גמירות דעתם של שני הצדדים, בודאי שלא ברמת הוודאות הנדרשת.

21. דבריה של הנתבעת בסיומה של הפגישה מיום 13.3.03, "אוי ואבוי לך אם אתה לא מגיע (לפגישה מחר)", כפי שציטטם התובע (עמוד 9 לפרוטוקול מיום 23.5.05), אינם מעידים בהכרח על גמירות דעת לסיומה של העיסקה. הדברים עשויים ללמד על רצון עז מצידה של הנתבעת להתקדם במו"מ באופן ממשי לקראת סיומו, ואדרבה, ייתכן כי נרמז בדברים הללו, חשש שמא אחד הצדדים יחזור בו. העובדה שבבוקרו של יום 14.3.03 שקד התובע לסור אל הבנק ולהכין את סכום-הכסף לתשלום הראשון, עשויה להעיד על גמירות-דעתו שלו, אך לאו דוקא על גמירות-דעתה של הנתבעת. זאת, גם אם לא ניקח בחשבון את דבריה של הנתבעת עצמה, אשר העידה כי סעיפי החוזה עדיין לא היו נהירים לה באותו יום, וכי ציפתה להבהרות מאת עורך-דינה, בטרם תחליט לחתום על ההסכם. התובעים, מצידם, לא הפקידו את התשלום הראשון שנקבע למועד חתימת החוזה אצל עורך-דין לבני, תוך מתן הודעה כי הם רואים את החוזה כמחייב. התובעים לא דיווחו לרשויות המס על קיומה של עיסקת-המכר. ההתייחסות בחוזה לנושא היטל ההשבחה, אינה ממצה. אומנם, אינני מקבל את טענת בא-כוח הנתבעת על פגם במסויימות. שלא כנטען על-ידו בסיכומיו, הוסדר בחוזה נושא השיעבודים לטובת הבנק ולטובת אורי חנני, וכן גם הערת אזהרה ועיקולים לטובת לשכת ההוצל"פ (בפרק המבוא ובסעיף 4ב); החֶסר הינו בגמירות-הדעת.

22. מצב הדברים היה קרוב ביותר לכריתתו של חוזה, אך לא הגיע כדי כך, בחינת "כי מנגד תראה את הארץ ושמה לא תבוא". משבאתי למסקנה זו, לא יוכלו התובעים לזכות בסעד של הפיצויים המוסכמים על-פי סעיף 10(א) לחוזה בגין הפרתו: "כל צד שיפר הסכם זה הפרה יסודית וכתוצאה מההפרה בוטל ההסכם, ישלם לצד המקימו פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסך 40,000$...". משלא נשתכלל המו"מ כדי כריתת חוזה ממש, כי אז, אין מדובר בהפרתו, וממילא לא נתגבשה זכות לפיצויים מוסכמים. נבחן, איפוא, את הסעד החילופי, את התביעה לפיצויים על-פי סעיף 12 לחוק החוזים.

הזכאים התובעים לפיצויים בגין חוסר תום ליבה של הנתבעת?
23. סעיף 12 לחוק החוזים - עניינו בתום-לב במשא ומתן - קובע לאמֹר:

(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב.
(ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13, ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים.

24. לטיבה ולמהותה של הוראה זו, נדרש בית המשפט העליון (ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289, 297):

"הוראה זו - ועמה אחותה הבכירה בדבר קיום בתום-לב של חיוב הנובע מחוזה (ראו סעיף 39 לחוק והרחבת החובה בסעיף 61(ב) לחוק) - מהווה הוראת יסוד במשפט הישראלי, בכלל, ובמשפט הפרטי, בפרט. היא משקפת דוקטרינה "מלכותית" ... היא מהווה את ה"נשמה" של מערכת המשפט ... היא מציבה בפני הפרט את החובה לנהוג ביושר ובהגינות ... היא אינה מעמידה דרישת "חסידות" גבוהה; היא אינה דורשת כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה. היא באה למנוע מצב שבו אדם לאדם זאב".

25. חובת תום הלב בניהול משא ומתן הינה חובה בסיסית גם בעולמו של המשפט העברי. במדרש נאמר: "'והישר בעיניו תעשה' - זה משא ומתן; מלמד שכל מי שנושא ונותן באמונה [=ביושר ובתום-לב - נ' ס'), ורוח הבריות נוחה הימנו, מעלין עליו כאילו קיים את כל התורה כולה" [מכילתא דרבי ישמעאל (מהדורת הורוביץ-רבין), בשלח, מסכתא דויסע, פרשה א].
הסנקציה הקבועה במשפט העברי על התנהגות בחוסר תום-לב בחיי המסחר איננה סנקציה ממונית, אלא סנקציה מוסרית. כך שונים אנו לעניין צד למשא ומתן החוזר בו -ברגע האחרון, לפני מעשה הקניין הסופי - מן העיסקה:

"כיצד? משך הימנו פירות ולא נתן לו מעות, אינו יכול לחזור בו [שכן, במשיכת הפירות - ככל סחורה אחרת - התבצע מעשה הקניין, אף-על-פי שהתמורה הכספית טרם ניתנה, ואין הקונה או המוכר רשאים לחזור בהם]. נתן לו מעות ולא משך הימנו פירות - יכול לחזור בו [שכן, המעות אינן קונות את הפירות, מעשה הקניין עדיין לא התבצע, ולפיכך רשאים המוכר והקונה לחזור בהם]. אבל אמרו: מי שפרע מאנשי דור המבול ומדור הפלגה הוא עתיד להפרע ממי שאינו עומד בדיבורו" [הקב"ה עתיד להיפרע ממי שהבטיח ולא קיים את הבטחתו, מי שלא עמד בדיבורו, הגם שעל-פי דיני הקניין הדין עימו] (משנה, בבא מציעא ד, ב; ראו גם: משנה תורה, מכירה, פרק ז, הלכה א-ב; התוספות בסוגריים, שלי - נ' ס').

26. אולם במרוצת הדורות הפכה גם סנקציה 'מוסרית' זו, לסנקציה שאינה מתבטאת אך ורק ביחסים שבין אדם לבין ריבונו של עולם, אלא לסנקציה בעלת ביטוי חברתי. כך נפסקה הלכה בשולחן ערוך (חושן-משפט, סימן רד, סעיף ד):

"כיצד מקבל מי שפרע? אוררין אותו בבית דין, ואומרים 'מי שפרע מאנשי דור המבול ומאנשי דור הפלגה ומאנשי סדום ועמורה וממצרים שטבעו בים הוא יפרע ממי שאינו עומד בדיבורו'".

הרמ"א מוסיף בהגהתו (הגהות הרמ"א, שם):

"ויש אומרים שאומרים לו הוא יפרע ממך אם אינך עומד בדיבורך...
ויש אומרים שאומרים לו ברבים".

הסנקציה יכולה לבוא לידי ביטוי בכך שבית-הדין 'נוזף' באותו אדם ומטיל בו את קללת 'מי שפרע', וכן גם בכך שתוכרז הכרזה זו בציבור.

27. נציין כי באופן דומה, נקבעה במשפט העברי סנקציה מוסרית גם כלפי הצד השלישי שדחק עצמו לעיסקה המתהווה בין שני צדדים וגרם - בחוסר תום-לב - לסיכולה:

"עני המהפך בחררה ובא אחר ונטלה הימנו, נקרא רשע" [עני הטורח לזכות בעוגה - ככל אדם אחר המשתדל להשיג דבר מסויים - ובא אדם אחר ומקדימו ונוטל את העוגה, אומנם איננו גזלן, אך נקרא 'רשע', מכיוון שמנע רווח או פרנסה מחברו - נ' ס'; בבלי, קידושין נט, ע"א].

התלמוד מביא כלל זה בהקשר המסחרי של 'תחרות' בין שני קונים המבקשים לרכוש אותה חלקת קרקע. מוכר פוטנציאלי וקונה פוטנציאלי מנהלים מו"מ, עד שבא אדם אחר, מקדים את הקונה הפוטנציאלי ורוכש את הקרקע. הצד השלישי שדחק עצמו אל בין השניים, נקרא 'רשע'.

גם בתחום זה אנו מוצאים כי במרוצת הדורות הורחבה המשמעות המשפטית של הקביעה כי הצד השלישי נקרא 'רשע', מן התחום המוסרי גרידא, אל התחום המעשי. כך נקבע, כי כל עוד לא ביצע הצד השלישי את הקניה בפועל, מונעים אותו מלבצעהּ (שו"ת מהרשד"ם, חושן-משפט, סימן רנט); כמו כן נקבע, כי אותו צד שלישי יוכרז בבית הכנסת, בפומבי, כ'רשע' (הגהות מימוניות, הלכות חובל, ה, א; פרישה, חו"מ, רלז).

מקום יש לדון מה צריך להיות ביטויין של סנקציות אלה על-פי המשפט העברי בימינו- אנו, בהם נראה כי נזיפה והכרזה פומבית לא ישיגו את מטרתן כבימים עברו; אולם לא כאן המקום להאריך בכך [ראו בהרחבה בפסק דינו של כב' השופט י' אנגלרד בפרשת קל-בניין הנ"ל].

28. המשפט הישראלי מעניק סעד ממוני למי שניזוק מהתנהגותו חסרת תום-הלב של עמיתו, מי שכך ניהל עימו משא ומתן. סעיף 12(ב) הנ"ל לחוק החוזים, קובע חובת תשלום פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לצד שנפגע מאופן ניהול המשא ומתן. יודגש, כי מטרתו של סעיף 12 איננה להגביל צדדים למשא ומתן מלדאוג לאינטרסים שלהם בעיסקה; אין ולא יכול להיות ספק, כי כל צד רשאי לפרוש מן המשא ומתן, אם הגיע למסקנה כי המשך קיומו יכול לפגוע בזכויותיו או בציפיותיו. אולם רשות זו, שהינה חלק מהותי מחופש החוזים, אינה כוללת את הרשות לפגוע בצד השני על-ידי הולכתו שולל, ולא את הרשות לגרום ליצירת ציפיות שסופן להתנפץ ידוע מראש. צד שניצל לרעה רשות זו, יחוייב לפצות את חבירו באופן שיחזירוֹ למצב שבו היה אלמלא אותה התנהגות חסרת תום-לב: "האיזון הראוי בין החופש לעצב את תוכנו של החוזה מזה לבין החובה לנהל משא ומתן בתום-לב מזה נמצא בהטלת חובה ל'פיצויים שליליים'... פיצויים אלה הם המגשימים את עקרון היסוד של 'השבת המצב לקדמותו'. על-פיו מעמידים את הצדדים במצב שבו היו נתונים לולא נכנסו למשא ולמתן" [פרשת קל בנין, לעיל, בעמודים 301-302; לשיקולים לפסיקת 'פיצויים חיוביים' - שלא נתבעו כאן - פיצויים שמטרתם להעמיד את הצד שנפגע מחוסר תום-לבו של הצד השני במצב שבו היה אילו גובשה הסכמה ונשתכלל החוזה, ראו פרשת קל בנין, לעיל, שם; ע"א 8144/00 עלריג נ' ברנדר, פ"ד נז(1) 158; ע"א 10385/02 מכנס נ' ריג'נט השקעות, פ"ד נח(2) 53].

29. על סמך הראיות שבאו בפניי שוכנעתי, כי התנהגותה של הנתבעת לקתה בחוסר תום-לב. הנתבעת לא פרשה מן המשא ומתן לעת תחילתו, בשלב שבו לא התגבשה עדיין ההסכמה על המחיר או על התמורה. לגבי רכיבים אלה, ולגבי שאר הרכיבים המרכזיים בעיסקה מורכבת זו, התגבשה הסכמה בין הצדדים, מפורטת ומפורשת, והם עסקו בליטוש הטיוטות האחרונות של החוזה. הנתבעת עצמה, בעדותה, ציינה פרטים אחדים שהיו חסרים, לשיטתה, לשם השלמת החוזה, אך מדובר בפרטים שוליים. הנתבעת יצרה מצג לפיו באמת ובתמים היה בדעתה להגיע להסכמה עם התובעים, לאחר משא ומתן ארוך, יקר ומייגע. לשם כך נקבעה פגישת יום הששי, 14.3.03. בבוקרו של יום, זנחה את התובעים לאנחות, באופן פתאומי, לטובת רוכש אחר, ממנו קיבלה הצעה כדאית יותר, בהפרש של רבבות דולרים (כנראה כ- 20% יותר מן התמורה שנקבעה בין הצדדים כאן, אם כי אין מימצא מבורר בעניין הזה). מקובלנו, כי ככל שפרישתו של צד נעשית בשלב מתקדם יותר של המשא ומתן, וככל שהצדדים קרובים יותר להשלמת המשא ומתן בכי טוב ולכריתת החוזה, נדרשת סיבה מובהקת, ברורה והוגנת יותר, כדי שפרישה זו לא תחשב לחוסר תום-לב [גבריאלה שלו, דיני חוזים - החלק הכללי, ירושלים (תשס"ה - 2005), 152]. אילו פרשה הנתבעת בשלב מוקדם יותר, בעת שאכן ברור היה לצדדים כי כל אחד מנהל ורשאי לנהל מגעים על ביצוע עיסקאות אחרות, לא היה בכך כדי חוסר תום-לב; ברם, ברי כי הפרישה כאן נעשתה בשלב מתקדם ביותר של המגעים, בהיות הצדדים קרובים כחוט השערה לכריתת החוזה, באופן הנוגד את הציפיות - מבחינה אובייקטיבית וסובייקטיבית כאחת - ובחוסר תום-לב ניכר.

30. כמסתבר, גם עורך-דינה של הנתבעת וגם היא עצמה חשו כי תום-הלב ממנה והלאה; תחושה זו, המריצה את עורך-דינה לנסות להניאה מהחלטתה, והיא זו שגרמה לנתבעת להתחייב לפצות את התובעים. טיבה של התחייבות זו, איננו ברור די הצורך, האם מדובר בכל נזקי התובעים, או רק בדמי בטלת יום הששי, 14.3.03. אין צורך להכריע בדבר, כי עילת התביעה איננה עצם ההתחייבות, אלא ניהול המו"מ בחוסר תום-לב.
אי-העדתו של עו"ד לבני נזקפת לחובתה של הנתבעת. אילו חפצה להזים את דברי התובע ואת דברי עו"ד מאק על אודות תגובתו של עו"ד לבני להתנהגותה, היה עליה להעידו ולא להסתפק בטענה סתמית על חילוקי-דעות שנתגלעו בינה לבינו. ככל שהיו לה טענות נגדו, מצופה היה שתתבע אותו במישרין, או שתשלח אליו הודעת צד שלישי. משחדלה, ולא עשתה דבר בעניינו, נזקף הדבר לחובתה.

אומדן הנזק
31. על-פי עדויות התובע ועו"ד מאק, שלא נסתרו, סיכמו ביניהם בשעתו על שכר-טירחה בסך של 10,000₪ בצירוף מע"מ. מדובר בסכום סביר בנסיבות העניין, בשים לב למלאכה הרבה והמקצועית שהושקעה. הנתבעת חייבת בתשלומו, בתורת נזק ישיר שגרמה לתובעים בהתנהגותה חסרת תום-הלב.

לאדריכל פלדמן שילמו התובעים 600$ בצירוף מע"מ. בשים לב למלאכה נוספת שביצע עבור התובעים, אשר אינה קשורה לנכס נשוא התביעה, ועל-פי עדותו, ראוי לחייב את הנתבעת במחצית מן הסכום הזה.

32. ברם, סכומי-הכסף הללו משקפים רק מקצת הנזק שגרמה הנתבעת לתובעים, נזק ישיר שקל לכמתו. קשים הימנו עוגמת הנפש, הצער, האכזבה והטירחה, שנגרמו לתובעים בעטייה של הנתבעת. חודשים ארוכים של מו"מ, תריסר טיוטות, מסמכי-לוואי, הסכם שיתוף ותוספת להסכם, עשרות פגישות בין הצדדים ופגישות בין באי-כוחם, פגישות עם אדריכל, בירורים ובדיקות בעירייה, שיחות עם שכנים וכיוצא בפעולות הללו, שכולן ירדו לטמיון. אומנם חוסר תום-הלב קיבל את ביטויו רק לקראת 'הדקה ה- 90', אך לשם הערכת עוגמת הנפש בסופו של יום, שומה לדעת את אשר אירע מתחילתו. נאמנים עליי דברי התובע על ריבוי ההכנות המעשיות והנפשיות, על אהבת הבית, מיקומו, והאפשרויות הגלומות בו, על התוכניות, המחשבה והתכנון, ועל התקוות שנגוזו באחת. על כל אלה תפצה הנתבעת את התובעים בסך של 60,000 ₪.

33. התובעים טענו לנזקים בקשר לרכישת דירה חלופית, דירה מוזנחת, קטנה, ללא גינה, טעונה שיפוץ בעלות גבוהה, דירה נחותה בערכה ובטיבה מזו שחפצו התובעים לרכוש מאת הנתבעת.

יתכן שכך הוא, אך בנזק כמתואר בסעיף 21 לתצהירו של התובע, אין לחייב את הנתבעת. אין קשר סיבתי בין התנהגותה חסרת תום-הלב במהלך המו"מ, לבין הנזקים הקשורים ברכישת הדירה החלופית.

סוף דבר
34. בין הצדדים התנהל משא ומתן ארוך, יקר ומייגע, לרכישת דירתה של הנתבעת. מקצת מן המקצת חסר היה לשם השלמת המו"מ בכי טוב ולכריתת חוזה. משלא השתכלל המו"מ כדי חתימת חוזה מחייב, החלטתי לדחות את תביעת התובעים לפיצויים בסך של 40,000$, הוא סכום הפיצויים על-פי טיוטת החוזה שלא נחתמה לבסוף, בגין הפרתו.
עם זאת, החלטתי לקבל את תביעתם החילופית של התובעים, בעיקרה, תביעתם לפיצויים מאת הנתבעת על כך שנהגה בהם בחוסר תום-לב במשא ומתן לקראת כריתתו של החוזה, ובאופן פרישתה ממנו.

35. אני פוסק, איפוא, כי על הנתבעת לשלם לתובעים פיצויים בסכום המצטבר שלהלן:
(א) 10,000 ₪ בצירוף מע"מ, שכר-טירחתו של ב"כ התובעים, עו"ד מאק, לעת תשלומו;
(ב) 300 $ בצירוף מע"מ, שכרו של האדריכל פלדמן, לעת תשלומו.
(ג) 60,000 ₪ להיום, בגין עוגמת הנפש, הצער, האכזבה והטירחה.

הנתבעת תישא בהוצאות המשפט, וכן תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

ניתן היום, כ"ו בכסלו תשס"ו (28 בדצמבר 2005), בהעדר הצדדים.
המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.
נֹעם סולברג, שופט

1




בתי המשפט
בית משפט השלום בירושליםא 005856/03בפני כב' השופט נֹעם סולברג01/01/2006