השאלה המשפטית שעולה בע"א 10425/03 היא, האם הזכות לרכישת דירה בדיור הציבורי בתנאים מועדפים עוברת בירושה כשכבר הוכנו שוברי תשלום לבעל הזכות אך הלה נפטר בטרם הספיק לשלמם?

עיון במקורות המשפט העברי מעלה שצודקת המדינה בהתנגדותה לרכישת הדירה על ידי יורשי הזכאי וזאת משלושה נימוקים שיפורטו להלן:

1. תנאי מכללא בחוזה מכר

הרמב"ם פוסק במשנה תורה, הלכות מכירה, פרק יא, הלכה ח:

מי שמכר חצירו או שדהו, ופירש בשעת המכירה שהוא מוכר כדי לילך למקום פלוני או מפני המטר שנמנע כדי לקנות חטים בדמי חצירו הרי זה כמוכר על תנאי [אף על פי שלא אמר במפורש שהוא מוכר על תנאי], לפיכך אם ירד המטר אחר שמכר, או באו חטין והוזלו, או נמנע הדרך לילך לאותה הארץ, או שלא נסתייע לו להעלות או לקנות חטים, הרי זה מחזיר אותן הדמים ותחזור לו קרקע, שהרי פירש שאינו מוכר אלא לעשות דבר פלוני והרי לא נעשה, וכן כל כיוצא בהן.

מהלכה זו למדנו שאף כאשר לא הותנה תנאי מפורש בחוזה (כגון חוזה מכר), פעמים שרואים את מטרת החוזה ואת המניע לעריכתו כתנאי מכללא בו. כך הוא לדוגמה כאשר המוכר הודיע לקונה שהוא מוכר את שדהו משום שהוא מבקש להגר למקום אחר. בכגון זה, אם נמנע מן המוכר לעזוב את מקומו, תהיה לו עילה לביטול החוזה.

דומה שהלכה זו של הרמב"ם רלוונטית בנדון דידן. מדברי החקיקה (אף שכניסתם לתוקף נדחית מעת לעת) וכן מהחלטות הממשלה הנוגעות לעניין עולה בבירור שתנאי מכללא לנכונות המדינה למכור את הדירות של הדיור הציבורי בתנאים מועדפים הוא שהזכאי, והזכאי בלבד, הוא שייהנה מן ההטבה (הלא נאמר במפורש שדייר ממשיך אינו אלא מי שהתגורר עם הזכאי מספר שנים לפני פטירתו של הזכאי, ומכאן ברור בעליל שיורש כשלעצמו אינו כלול בזכאות). מכאן שאם נמנעה העיסקה בשל מותו של הזכאי, לא נתקיים התנאי מכללא, ואין ליורשים זכות לרכוש את הדירה שהתגורר בה המוריש.

2. מענק והטבה כספית הינם אישיים במהותם

ההסדר של רכישת דירות בדיור הציבורי הוא בגדר מענק לנצרכים ולמעוטי יכולת ובשל כך יש לו אופי אישי מובהק. לא יעלה על הדעת שיורשי הזכאי, שהם עצמם אינם זכאים, יוכלו ליהנות מהטבה זו.

כיוצא בזה מצאנו במקורות המשפט העברי, בעניין מי שקיבל כספי צדקה למחייתו ולמחיית בני משפחתו, שנושיו אינם רשאים לעקל כספים אלו לכיסוי חובותיו¹. הנימוק לכך הוא, שנותן הצדקה עשה כן אך ורק על דעת כן שהכספים ישמשו למטרת צורכי הקיום של הנצרך ולא לשם כיסוי חובותיו. וכן הוא לדעתי גם כאן, המדינה מעוניינת לתת מענק למי שהגדירה כזכאי לרכוש את דירתו בדיור הציבורי, ולא יעלה על הדעת שמי שאינו נמנה על הזכאים ייהנה מכך. אמנם אם הזכאי היה רוכש את הדירה היא הייתה עוברת בירושה ליורשיו, אך זוהי תוצאה בלתי נמנעת מן המענק, אבל כל עוד המענק לא מומש, אין לאפשר למי שאינו זכאי ליהנות מן ההסדר המיוחד הזה, ודאי לא כאשר כוונתו הברורה והחד משמעית של נותן המענק (המדינה) היא שלא לאפשר תנאים אלו ליורש אלא אם כן הוא עונה להגדרה הנוקשה של "דייר ממשיך".

זאת ועוד, הטבה זו מוגדרת בהלכה כדבר שאין בו ממש וכ"טובת הנאה"², ובעניין ירושה של טובת הנאה פסק הרמ"א, חושן משפט, סימן רעו, סעיף ו: "אין היורשין יורשין דברים שאין בהם ממש או טובת הנאה בעלמא שאינו ממון". וכן הוא גם בנדון דידן: יורשי הזכאי אינם יורשים את ההטבה שהובטחה לו, שכן הטבה זו היא בגדר "דברים שאין בהם ממש וטובת הנאה", ומשום כך אינה עוברת בירושה.

3. עמידה דווקנית על דרישות החוק אינה נגועה בחוסר תום לב

יכולה אולי להישמע הטענה שעמידה דווקנית על דרישות החוק נגועה בחוסר תום לב; הלא המוריש כבר קיבל לידיו את שוברי התשלום וכל הנסיבות מורות שלולי חטפתו מיתה היה משלם כנדרש והיה מוריש את דירת מגוריו ליורשיו. בנסיבות אלו, כך אפשר לטעון, התנגדות המדינה קטנונית וחסרת תום לב.

טענה זו יש לדחותה. ממקורות המשפט העברי עולה שאין פסול בעמידה על קיומן הדווקני של דרישות החוק כאשר המניע לכך הוא שיקול שהוא עצמו מוצדק מבחינה מוסרית. וכך הוא בענייננו, שכן המניע של המדינה הוא מחסור בדירות לנזקקים.

עיקרון זה עולה מן ההלכה הבאה מתחום דיני החוזים, בעניין חוזה לשכירות ספינה בלתי מסוימת להובלת סחורה מסוימת³. מדברי הפוסקים⁴ עולה, שכעיקרון, המשכיר אינו יכול להתנגד להחלפת הסחורה המוסכמת בסחורה מקבילה אחרת. אמנם יש בכך חריגה מתנאי החוזה המפורשים, אבל למשכיר אין אינטרס סביר להתנגד להחלפה, ואל לו לנהוג ב"מידת סדום" ולעמוד על קיומו הדווקני של ההסכם. לעומת זאת, אם אבדה הסחורה יחד עם הספינה והשוכר דורש מן המשכיר העמדת ספינה חלופית בהתאם להתחייבותו על פי החוזה (הלא השכירות הייתה של ספינה בלתי מסוימת!), רשאי המשכיר לדחות את תביעתו בטענה שמאחר שהשוכר אינו מסוגל לעמוד בקיומו הדווקני של החוזה, שהרי הסחורה המסוימת שהוסכם עליה אבדה, הרי גם הוא פטור מלעמוד בחלקו. אין בכך משום "מידת סדום" משום שכבר נגרם הפסד למשכיר באבדן ספינתו ויש לו אפוא הצדקה מוסרית לעמידה על קיומו הדווקני של ההסכם שהיא להקטין את נזקו⁵.

כאמור, נראה לי, שעיקרון זה נכון, וביתר שאת, בענייננו, כאשר עמידת המדינה על קיומן הדווקני של דרישות החוק (תשלום בפועל של השוברים), מוּנעת לא מרוע לב אלא מן הדאגה להבטיח שדירות ממאגר הדיור הציבורי, המוגבל בלא הכי, תגענה למי שאמנם זקוק להן ביותר על פי הקריטריונים שנקבעו בחוק.

הערות:

1. שולחן ערוך, יורה דעה, סימן רנג, סעיף יב. וראה חוות הדעת שלי בעניין "עיקול כספי סיוע לשיכון".
2. כך מוגדרים לדוגמה גם כספי צדקה.
3. המקרה נידון בסוגיית בבא מציעא עט ע"א-ע"ב.
4. ראה: סמ"ע, חו"מ, סימן שיא, ס"ק ב, וש"ך, שם, ס"ק א, בעניין מי ששכר ספינה כדי להוביל עליה יין מסוים. מדברי שניהם עולה, שהמשכיר אינו יכול להתנגד להחלפת היין המסוים בסחורה דומה.
5. ראה בעניין זה ביתר הרחבה בספרי, שכירות ושאילה, ירושלים תשנ"ח, עמ' 73-72.

---

---