הנדון: ע"א 3721/00 פלוני נ' מנהל מקרקעי ישראל

נתבקשתי על ידך לחוות דעתי בשאלה הבאה: בין בעל קרקע לקבלן נחתם הסכם להקמת בניין. במסגרת ההסכם שילם הקבלן סכום כסף תמורת הזכות לשווק את הדירות בבניין שיקים. למעשה חרג הקבלן מן המוסכם ובנה יותר משהוסכם. "האם, בהעדר סעיף מפורש בחוזה שבין הקבלן לבעל הקרקע, זכאי בעל הקרקע לתוספת תשלום מן הקבלן עבור תוספת הבנייה שבנה הקבלן?"

להלן תשובתי:

מאחר שעל פי עקרונות חוק המקרקעין, התשכ"ט1969- (סעיף 11, וראה גם סעיף 21 לחוק) הבעלים של המבנה שהוקם, כולל החריגה מן המוסכם, הוא בעל הקרקע, ברור שבעל הקרקע אינו זכאי לתוספת תשלום עבור המבנה כשלעצמו. להפך, אם אינו דורש את סילוק התוספת, עליו לשלם תמורתה לקבלן¹.

על כן מסתבר שכוונת השאלה היא: האם בעל הקרקע זכאי לתוספת תשלום בגין שיווק הדירות הנוספות שבנה הקבלן, אף שלעניין זה לא היה חוזה בינו לבין הקבלן? במילים אחרות השאלה היא, האם אדם שמקים מבנה על קרקע חברו ומשווק אותו (כגון שהוא משכיר את המבנה) חייב לשתף את בעל הקרקע ברווחים שהפיק מרכושו?

ובכן בכגון דא חל הכלל המפורסם במשפט העברי "כיצד הלה עושה סחורה בפרתו של חברו"². הלא המבנה אינו של הקבלן, והרווחים שהפיק ממנו שייכים אפוא לבעל הקרקע. התוצאה היא שבעל הקרקע רשאי לקזז סכום זה מן הסכום שהוא חייב לשלם לקבלן בגין הקמת המבנה (כל זה פי השכר הראוי ולא על פי השכר שהוסכם עליו בחוזה³).

כך עולה ממה שפסק השולחן ערוך⁴, וממה שהעיר עליו רבי משה איסרליש (הרמ"א) בהגהותיו:

השולחן ערוך כותב: "החצרות הרי הם ראוים לבנין ולהוסיף בהם בתים ועליות [=קומות], לפיכך הבונה בחצר חבירו הרי זה כנוטע שדה העשויה ליטע, ושמין לו כמה אדם רוצה ליתן בנין זה לבנותו [וסכום זה הריהו חייב לשלם לבונה], והוא שיבנה בנין המועיל הראוי לאותה חצר כמנהג אותו מקום".

ומעיר הרמ"א: "...השכירה הבונה לאחרים וקבל שכר, מנכין לו מהוצאותיו, אף על גב דלא עביד למיגר [=אף על פי שהמקום אינו עומד להשכרה] (רשב"א ונ"י פ' השואל)".

ההדגשה של הרמ"א "אף על גב דלא עביד למיגר" באה משום שכעיקרון מקובל במשפט העברי הכלל "זה נהנה וזה לא חסר - פטור". בהתאם לכלל זה אם המקום אינו עומד להשכרה, ולא נגרם אפוא הפסד לבעל הקרקע, אפשר היה לחשוב שהמקים יוכל ליהנות לבדו מן הרווח. אלא שמאחר שמדובר לא בהנאה בלבד (חסכון) אלא ברווח הבא מרכושו של הזולת, הרי שאין מקום להחלת הכלל הזה אלא הכלל הרלוונטי הוא "כיצד הלה עושה סחורה בפרתו של חברו". לאמור, רווח שהופק מרכושו של הזולת הרי הוא של הזולת, ועל כן לא יעלה על הדעת שהמקים יוכל לשמור אותו לעצמו, גם לא בטענה שלזולת לא גרם הפסד.

דומה אפוא שסעיף החוק הרלוונטי בעניין חיוב המקים הוא סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979⁵, שכן הלה קיבל שלא על פי זכות שבדין טובת הנאה שבאה לו מרכושו של אדם אחר (בעל הקרקע שהוא גם בעל המבנה), ועל פי הוראת הסעיף הוא חייב לשלם למזכה את שוויה.

הערות:

1. ראה, סעיף 21(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-, העולה בקנה אחד עם עקרונות המשפט העברי כפי שהראה אל נכון י' בלס, בספרו עשיית עושר ולא במשפט, סדרת "חוק לישראל", ירושלים תשנ"ב, עמ' 163 ואילך (להלן - בלס).
2. על כלל זה ראה, בלס, עמ' 11-10.
3. אם כי שאלת קביעת גובה התשלום שחייב בעל הקרקע לשלם למקים היא שאלה מורכבת. לעת עתה לא אדון בה במסגרת חוות דעת זו, שבה אני מתרכז בעיקרון של חובת התשלום של המקים כלפי בעל הקרקע.
4. שולחן ערוך, חושן משפט, סימן שעה, סעיף ז
5. וראה גם סעיף 24 לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-, הקובע: "בית המשפט רשאי, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין, לחייב את המקים לשלם לבעל המקרקעין שכר ראוי בעד התקופה שבה החזיק המקים במחוברים שלא כדין" (וראי מה שכתב על סעיף זה, בלס, עמ' 185-184).

---

---