פתח דבר

פרשת השבוע פורסת בפנינו עיקרים בהלכות מכירת מקרקעין. מן המשא ומתן שנאלץ אברהם אבינו לנהל עם עפרון החתי לרכישת מערת המכפלה, עולה שאלת מידות החלקה שירכוש אברהם. מן המקרא עולה שביקש אברהם לרכוש מעפרון רק את המערה שבקצה שדהו לקבורת שרה, ולאו דווקא את השדה כולה¹. ברם, עפרון משיבו בזו הלשון: "לא אדני שמעני השדה נתתי לָך והמערה אשר בו לְך נתתיה" (בראשית כג, יא). וזה לשון הרמב"ן בעניין זה:

אברהם לא היה מבקש רק [=אלא] למכור לו המערה, וישאר השדה לעפרון, והוא אמר לו דרך מוסר או מרמה שיתן לו השדה והמערה אשר בו, כי לא יתכן לאדם נכבד כמוהו שתהיה לו המערה לאחזת קבר והשדה יהיה לאחר².

ואכן, נאמר במקרא פעמיים שקנה אברהם את השדה, כולל "המערה אשר בו"³ "וכל העץ אשר בשדה אשר בכל גבולו סביב"⁴.

הצגת הבעיה ופתרונה בחוק הישראלי

בעת מכירת נכס מקרקעין עלולות להתעורר שאלות אחדות ביחס להיקף הממכר, כגון השאלה הדו-ממדית, לאמור: האם יכול אדם למכור רק חלק מנחלתו לאחר ולשמור לעצמו חלק אחר מן הנחלה? אם התשובה היא חיובית, האם תלוי הדבר בנסיבות הממכר ובסביבה החברתית שמתקיימת בה עסקת המכר? אף יש שאלה תלת-ממדית: האם מכירת הקרקע לאדם אחר מעבירה לידיו את הבעלות גם באוויר שעל החלקה ובעומק האדמה שמתחתיה? ויש לברר גם אם המכר כולל מאליו כל מחובר לקרקע, כגון עצים וצמחים הגדלים בה.

לשאלות אלה ודומותיהן ניתנו עד עתה תשובות ברורות למדי במשפט הישראלי הנוהג. ובעניין הקניין התלת-ממדי, קובע סעיף 11 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969:

הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום.

ובהמשך להוראה זו, קובע סעיף 12 לחוק:

הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר.

ועוד קובע החוק בסעיף 13, שאין להתנות על הוראות אלה:

עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת⁵.

על קביעה נחרצת זו בדבר ההתפשטות התלת-ממדית של הבעלות במקרקעין, נעמוד בקצרה בהמשך.

עדיפות המנהג במשפט העברי

בשונה מן החוק, המשפט העברי אינו קובע כלל נחרץ בעניין היקף הבעלות. בסיס ההלכות בעניין זה הוא בראש ובראשונה מנהג בני המקום. וכן קובע הרמב"ם כיסוד בדיני המכר⁶:

אף במוכר ולוקח אין כל אלו הדברים וכיוצא בהן מעניָנים אמורים אלא במקום שאין שם מנהג, ולא שמות ידועים לכל דבר ודבר בפני עצמו. אבל במקום שנהגו שהמוכר כך מכר כך, הרי זה מכור, וסומכין על המנהג. וכן מקום שאין קורין אלא בית לבית לבדו או שקורין בית לבית וכל סביבותיו ולכל שעל גביו, הולכין אחר לשון אנשי המקום. וכן הדין במוכר חצר או שדה או עיר או מטלטלין - בכל הולכין אחר השמות הערוכות בפי הכל.

וזה עיקר גדול: בכל דברי משא ומתן הולכין אחר לשון בני אדם באותו המקום ואחר המנהג, אבל מקום שאין ידוע בו מנהג ולא שמות מיוחדין, אלא יש קורין כך ויש שקורין כך עושים כמו שפירשו חכמים בפרקים אלו.

לפיכך, בניגוד למשפט הישראלי, שקבע בחוק המקרקעין הוראות קוגנטיות (כופות) בעניין זה, משמשות במשפט העברי כל ההלכות ביחס לממכר מיטלטלין ומקרקעין כאחד, בררות מחדל החלות רק כשאין מנהג רווח בממכר המסוים.

אכן, כדי שייחשב מנהג לרווח, ויחול מאליו, ולא יהא צורך לפרש ולפרט בשטרי המכר את הממכר, הוא צריך לחול בכל העיר ולהיות מקובל על הכול. בממכר בתים וחצרות, שמידותיהם שונות, ולפיכך אף שימושיהם שונים, קשה מעשית להצביע על קיומו של מנהג⁷. המשך הדיון במשפט העברי יעסוק אפוא בבררת המחדל האמורה ביחס לממכר התלת-ממדי, דהיינו עומק הקרקע ורום האוויר.

"מתהום ארעא ועד רום רקיעא"

המקור העיקרי לממכר התלת-ממדי הוא דברי המשנה⁸:

המוכר את הבית, לא מכר את היציע, ואף על פי שהיא פתוחה לתוכו; ולא את החדר שלפנים ממנו; ולא את הגג בזמן שיש לו מעקה גבוה עשרה טפחים. רבי יהודה אומר: אם יש לו צורת פתח, אף על פי שאינו גבוה עשרה טפחים, אינו מכור.

ונאמר בהמשך המשנה⁹:

לא את הבור ולא את הדות¹⁰, אף על פי שכתבו לו עומקא ורומא.

בהתאם לדין זה, קבע רב דימי מנהרדעא, מחכמי התלמוד, שכדי שהמכר יכלול גם את הבור ואת הדות, שהם כבניינים נפרדים בעובי האדמה, לא די שיצוין בחוזה המכר "עומקא ורומא", אלא צריך להדגיש במפורש: קנה לך מתהום הארץ ועד רום הרקיע¹¹ וכך נפסק להלכה:

המוכר בית לחבירו, אף על פי שכתב לו: הקניתי לך עמקו ורומו, צריך לכתוב לו: קנה מקרקע התהום עד רום רקיע, שהעומק והרום אינה נקנה בסתם, וכיון שקנה העומק והרום, קנה הרום שהוא האויר בלבד והעומק שהוא עובי הארץ, אבל לא קנה הבנינים שבעמקים ושבאויר, וכיון שכתב לו: מקרקע התהום עד רום הרקיע, קנה הבור והדות שבעובי הקרקע ומעזיבות והמחילות שבין המעזיבות למעלה¹².

המשניות ודינו של רב דימי, שנפסק להלכה, מלמדים שמכירת בית סתם בלא לפרש את היקף הנכס הנמכר אינה כוללת מאליה את כל מה שיש במקרקעיו של המוכר על עומקם ורומם. הממכר הבסיסי בעסקת מכירת בית הוא הבית עצמו, כלומר היחידה הבנויה העשויה למָדור. לעומת זאת, הנספחים אליו, כגון מחסן או מקלט, אינם נכללים מאליהם בממכר, ובלשון המשנה: "ולא את החדר שלפנים ממנו". וכן עולה מן המשנה שהמכירה הסתמית אינה מועילה לרכישת זכויות בעלות ברום הרקיע שעל הבית ובעומק הקרקע שמתחתיו. זאת ועוד, אפילו אם צוין שהבית נמכר כולל "עומקו ורומו", הרי כל חלק שיש לו חשיבות ושימוש עצמיים, כגון גג שניתן לדור בו או לנצלו לאחסון או בורות מים, אינו בכלל המכר אלא אם כן הודגש שהעומק הוא עד תהום הארץ והרום הוא עד הרקיע. ואולם אם הממכר אינו בית מדור, כי אם חצר, נחלקו הראשונים אם מכירת חצר בסתם בלא לפרש את העומק והרום שלה, מקנה לקונה בעלות ברום: הרא"ש פסק שכל הרום מכור; והרשב"א פסק שאינו מכור¹³.

ושאלה היא מהו מובנו המשפטי של הדין הקובע שהאוויר ברום ועומק הקרקע אינם נקנים אגב הבית עצמו: האם יש לומר שהמוכר, הבעלים המקורי, שמר לעצמו בעלות בהם? או שמא מדובר בזיקה קניינית שכוחה פחות מבעלות? היש בכוחו של המוכר להוסיף ולנהוג בהם מנהג בעלים לכל דבר ועניין? היש בכוחו לדוגמה למכור את זכויותיו בהם לאחר? נחלק את הדיון בשאלות הללו לשני חלקים: בחינת דין רום האוויר ובחינת דין עומק הקרקע.

זכויות המוכר ברום הרקיע

במכר בתים, ראינו שאם לא כתב המוכר בשטר המכירה במפורש שהמכר כולל גם "עומקו ורומו", לא קנה הקונה את האוויר שמעל הבית. אשר על כן, הוא אינו יכול לבנות מעל הבית שקנה ולא להגביהו, "דהעומק והרום משוייר הוא להמוכר"¹⁴. יחד עם זאת, המוכר אינו יכול למכור את אוויר הרקיע שנותר בידיו לאדם שלישי, "מפני שאויר אין בו ממש שיתפס בקנין... אלא אם כן מקנה עם האויר גם איזה בנין שלמעלה מבנינו של לוקח, כמו גג או עליה שלא נמכרה להלוקח, דאז מקנה לו הבנין עם האויר שלמעלה עד הרקיע"¹⁵.

עינינו הרואות שאוויר הרקיע שמעל הבית נותר בזיקתו לבעלים המקורי, בה בשעה שניטל ממנו כוחו להעביר את הזכויות בו. אכן, עבירות היא מסממניה המובהקים של הזכות הקניינית¹⁶. ברם, ההלכה מכירה בכוחו של בעליה של קרקע למכור זכויות גם באוויר שמעל רק אגב מכירת נכס מקרקעין מוחשי, שאינו חייב להיות מונח פיזית על גבי הקרקע עצמה. המוכר בית והותיר לעצמו את הזכויות באוויר הרקיע שמעליו זכאי לבנות באוויר שמעל הבית שמכר, ובלבד שלא תיסמך בנייתו על כותלי בית הקונה. דרך משל, המוכר זכאי לבנות על עמודים¹⁷. נמצא שזיקתו של המוכר לאוויר הקרקע לאחר המכירה דומה במידה מרובה למי שמותיר בידיו זכויות בנייה. וכיוון שאחוזי הבנייה שלו משתרעים עד רום הרקיע, הרי שאגב מכירת מבנה מוחשי שבנה מעל בית הקונה לאדם שלישי, זכאי המוכר למכור אף את אחוזי הבנייה הללו עם המבנה¹⁸.

בחינה מחדדת של משמעות זיקת המוכר או הקונה לאוויר הרקיע שמעל הממכר היא שאלת זכויות הבנייה משנהרס המבנה המקורי שהיה על גבי הקרקע. ביטוי מסוים לזכויות הבנייה מחדש בא בתלמוד, כשקבע ריש-לקיש: "המוכר בית לחבירו, ואמר לו: על מנת שדיוטא העליונה שלי - דיוטא העליונה שלו"¹⁹. והתלמוד מקשה על אתר: והלוא אף בלא התניה, רום האוויר שייך למוכר וגם הדיוטא שעל גבי הבית היא שלו. והתלמוד משיב שהתועלת בהתניה מפורשת היא לשמור למוכר את זכות הבנייה של הדיוטא מחדש, אם נפל הבית²⁰. מכל מקום, אם נפל המבנה של הקונה בית "סתם", מכיוון שב"סתם" מכירה לא קנה הקונה את הרום, אינו יכול לפגוע באווירו של מוכר. לפיכך, יוכל הקונה לשוב ולבנות את ביתו שנהרס רק במידות הבית המקורי, והוא אינו רשאי להגביהו יותר מגובה הבית שנהרס.

זכויות הקונה ברום הרקיע

לעניין זכויות הקונה ברום הרקיע, כשהותנה על כך במפורש, מביא "בעל הטורים" דיון מעניין בשם הרמב"ן²¹. וזה לשונו:

וכתב הרמב"ן ז"ל... ואפילו אם כתב לו [בחוזה המכר] עומקא ורומא, והיתה עלייה בנויה על גבי עמודים, כיון שלא קנאה לוקח, אם נפל, חוזר ובונה אותה.

אבל אם מכרה המוכר לאחר, ונפלה, אזדא לה [=הלכה לה], ואין הלוקח יכול לחזור ולבנותה, שלא קנה קנין הגוף, אלא אותם עצים ואבנים קנה. אבל הקונה עלייה בנויה על גבי בית, ונפלה, חוזר ובונה אותה.

כלומר, הרמב"ן פוסק שאם הייתה למוכר עלייה, בין שהיא בנויה על גבי ביתו של הקונה ובין שהיא בנויה על גבי עמודים מעל לביתו, ונפלה העלייה, המוכר זכאי לבנותה מחדש, אף אם מכר את הזכויות גם ברום שמעל הבית. לעומת זאת, צד שלישי שקנה את העלייה מן המוכר, אינו זכאי לבנותה אלא אם כן הייתה בנויה על גבי ביתו של קונה הבית, אך לא אם הייתה בנויה על גבי עמודים.

הטור (ר' יעקב בן אשר, ספרד, המאה הי"ד) תמה על פסק דינו של הרמב"ן: והלוא רוכש העלייה בא מכוחו של המוכר, ואם זכאי היה המוכר לבנות את העלייה מחדש, הייתה זכות זו אמורה לעבור לקונה העלייה בלא סייג. מדוע שלל אפוא הרמב"ן זכות זו מקונה העלייה אם הייתה זו בנויה על גבי עמודים?

ליישוב קושיה זו, מתמקד ר' יחיאל מיכל אפשטיין (רוסיה, המאה הי"ט), בעל "ערוך השולחן"²², בשאלה היכן מתחילה זכות הבעלות של קונה הבית ברום הרקיע: מתקרת הבית או מתקרת העלייה? לדבריו הכלל הוא שזכות זו מתחילה מן המקום שיש בו אוויר פנוי מעל הבית, ולוּ מזערי. לפי זה, אם העלייה מחוברת לבית, מתחיל הרום הקנוי לרוכש הבית מתקרת העלייה. לעומת זאת, אם העלייה בנויה על גבי עמודים, מתחיל הרום מתקרת הבית. דא עקא שכל זמן שהעלייה עומדת על מכונה, רוכש הבית מנוע מלהשתמש בחלל העלייה. ברם, משנפלה העלייה, ניעורה זכותו בכל הרום שהתפנה עתה. זו הסיבה לכך שרוכש העלייה מנוע מלחזור ולבנות שם עלייתו, שכן החלל הוא רכושו של קונה הבית. שונה הדין כשהעלייה צמודה לגג הבית. במקרה זה, כאמור, תופס קניינו של רוכש הבית ברום הרקיע רק מתקרת העלייה ומעלה, ואילו חלל העלייה הוא קניינו של רוכש העלייה. לפיכך, רשאי הוא לחזור ולבנותה.

לפי פירוש זה, נותר רק להסביר מדוע מוכר הבית זכאי לחזור ולבנות על גבי עמודים את העלייה שנהרסה, כמו שפסק הרמב"ן. לדעת "ערוך השולחן" דין זה אינו נובע מזכויות המוכר בחלל שמעל הבית, משום שאמנם חלל העלייה שייך לרוכש הבית, אלא שיש לקרוא לתוך הסכם המכירה בינו לבין המוכר תנאי מכללא, ולפיו משריין המוכר, ששימר בידיו את העלייה האמורה, זכות אישית ובלתי עבירה לחזור ולבנותה בשעת הצורך.

זכויות המוכר בעומק הקרקע

לעיל ראינו²³ כי לשיטת אחדים מן הפוסקים, רום הרקיע שמעל החצר, להבדיל מן הבית, מכורה לקונה החצר אף אם לא פירש המוכר שהוא מוכר גם את הרום. לעומת זאת, לעניין עומק הקרקע שמתחת לפּניה, פסק הרמ"א שדינה של החצר כדין הבית²⁴. כלומר: כל זמן שלא פירש המוכר שהוא מוכר גם את העומק, לא נמכר מה שמתחת לקרקע אגב פני הקרקע.

וכאן עולה השאלה: במה מתבטא שיור קניינו של המוכר בעומק הקרקע? לכאורה, נראה שנותרת למוכר רשות לחפור מתחת למקרקעיו של הקונה ולנצלם לצרכיו שלו, כגון להעברת צינורות, כל זמן שאין בדבר משום היזק שימוש לבית הקונה, כגון התרופפות הקרקע שביסוד בית הקונה. ברם, הטור²⁵ מביא בשם הר"י מיגאש, שאף על פי שהקניין בעומק נותר של המוכר, מכל מקום:

אין המוכר יכול לחפור תחת הבית כדי שלא יזיק. ואם כן, מה תועיל למוכר שיור עומקא ורומא? שאם חפר הלוקח בורות שיחין ומערות, הרי הן של מוכר.

לשיטה זו, הביטוי העיקרי של קניינו של המוכר משתקף בניצול של עומק הקרקע כפי שהיא מעת לעת, אולם מבלי שתימסר השליטה על עיצוב עומק הקרקע לידי המוכר, כי אם בידי הקונה.

מרחב המקרקעין בישראל: פיצול תלת-ממדי

ראינו לעיל שהמשפט העברי מכיר ביכולת פיצול הקניין במקרקעין בממד הגובה²⁶, וכאן נשוב לדון בשאלת עמדתו של המשפט הישראלי בסוגיה זו. כאמור לעיל, כיום שולל סעיף 11 לחוק המקרקעין פיצול. וכאמור בסעיף זה, הסיוג היחיד של בעלותו המוחלטת של אדם ברום הרקיע שמעל מקרקעיו הוא זכות המעבר בחלל הרום שמעליו²⁷. סיוג זה חשוב ביותר בימינו בראש ובראשונה כדי להסדיר את נתיבי הטיס בשמים, שהם מצויים ממש מעל מקרקעין אלה או אחרים²⁸. ואשר למעמקי האדמה, ההגבלה היחידה על הבעלות הבאה בסעיף 11 היא כשיש חקיקה הבאה להסדיר זכויות כרייה או זכויות באוצרות טבע כגון מים או נפט וכיוצא בזה²⁹. יתרה מכן: אף תשתית המיפוי והרישום שליוותה באורח מסורתי את חוק המקרקעין לצורך יישומו הלכה למעשה מיפתה את המקרקעין בישראל וחילקה אותם דו-ממדית³⁰. יחד עם זאת, צורכי החיים בעולם המודרני והשימוש בטכנולוגיות מתקדמות מאפשרים לנו כיום לנצל הן את רום הרקיע הן את השכבות התת-קרקעיות באופן מגוון בהרבה משהיה בעבר. דבר זה חשוב שבעתיים לנוכח המצוקה הניכרת בעתודות המקרקעין בארץ. פיצול יחידות הרום ל"חללי אויר" נבדלים זה מזה עשוי אף להגביר את קיומן של עסקאות ולפתח אמצעי מימון נוספים במשק. דוגמה לחשיבות הפילוח התת-קרקעי הוא מיזם חפירת המנהרות בעומק הר הכרמל במגמה להפחית את עומס התנועה ממזרח הרכס למערבו. כדי להוציא מיזם זה אל הפועל, נאלצה המדינה להפקיע שכבות תת-קרקעיות מבעלי המקרקעין. אכן, בעניין אקונס, הכיר בית המשפט העליון בעובדה שעל אף האמור בסעיף 11 ובסעיף 13 לחוק המקרקעין, המדינה רשאית להפקיע בעלות בשכבה תת-קרקעית³¹.

כדי לנצל את הרבדים התלת-ממדיים בדרך הטובה ביותר ולקדם עסקאות נפרדות בהם, יש לפלחם תחילה במיפוי וברישום משפטי מתאים. במאמר שכתב בעניין סוקר חיים זנדברג³² את המיזמים בארץ ובעולם שתכליתם ניצול מרחב המקרקעין למגוון שימושים, כגון נתיבי תחבורה מזה ובנייני מגורים או עסקים מזה³³. דוגמה יפה לעניין זה היא המע"ר, מרכז העסקים הראשי, המודרני בעיר מודיעין. לאור צרכים אלה ולנוכח הדילמות המשפטיות שעוררו שופטי בית המשפט העליון בשאלת הפילוח התלת-ממדי בעניין אקונס³⁴, שוקדים משרדי הממשלה על יוזמה מקיפה האמורה להפוך את משטר המקרקעין של ישראל למשטר המאפשר התייחסות תלת-ממדית למרחב ולניצולו בהתאם. ואמנם נתפרסם למטרה זו לפני כשנה דין וחשבון מקיף גדול מטעם "המרכז למיפוי ישראל" המגבש המלצות תכנוניות, מיפוייות, טכנולוגיות ומשפטיות ליישום שיטה תלת-ממדית³⁵.

אחרית דבר

ההשוואה בין המשפט העברי והמשפט הישראלי בסוגיית "מתהום ארעא ועד רום רקיעא" מלמדת שדווקא המשפט העברי מקנה גמישות יחסית לבעלי מקרקעין לקיים עסקאות המנצלות את רובדי הקרקע למגוון שימושים. לעומת זאת, המשפט הישראלי הצטמצם בתפיסה דו-ממדית של דיני המקרקעין, והדבר הביא להגבלת הפיתוח התכנוני במדינה. בעקבות צורכי החיים בעידן המודרני ודוגמות רבות מערים מובילות בעולם, צועד המשפט הישראלי לקראת שינוי מהותי שיאפשר לנצל את מקרקעי המדינה ניצול תלת-ממדי.

הערות:

* ד"ר דוד האן, מרצה למשפט מסחרי בפקולטה למשפטים, אוניברסיטת בר-אילן
1. בראשית כג, ט.
2. פירוש הרמב"ן, בראשית כג, ט.
3. בראשית כג, כ.
4. בראשית כג, יז.
5. הוראה מפורסמת כזו מצויה בחוק המקרקעין עצמו, בעניין בתים משותפים: "על אף האמור בסעיף 13 תהא דירה בבית משותף נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות" (סעיף 54).
6. רמב"ם, הלכות מכירה, פרק כו, הלכות ז-ח.
7. ראה שו"ת המבי"ט, חלק ב, סימן מו.
8. משנה, בבא בתרא ד, א.
9. משנה, בבא בתרא ד, ב.
10. הבור הוא "חפירה בקרקע קשה שמחזיק מים בלא בנין" (רשב"ם, בבא בתרא סד ע"א, ד"ה בחפירה). הדות הוא בור הבנוי מאבנים באדמה רכה (ראה רשב"ם, שם, ד"ה בבנין).
11. בבא בתרא סג ע"ב.
12. שולחן ערוך, חושן משפט, סימן ריד, סעיף ג.וראה גם רמב"ם, הלכות מכירה, פרק כד, הלכה טו.
13. מובאים בטור, חושן משפט, סימן ריד. וראה גם: שו"ת הרשב"א, חלק ב, סימן כד; הרמ"א, חושן משפט, סימן ריד, הלכה ה, הסובר כשיטת הרא"ש.
14. ערוך השולחן, חושן המשפט, סימן ריד, סעיף ט.
15. ערוך השולחן, חושן המשפט, סימן ריד, סעיף יג.
16. י' ויסמן, דיני קנין - חלק כללי (ירושלים תשנ"ג), עמ' 59-55.
17. ערוך השולחן, הנזכר לעיל, בהערה 14.
18. הרמ"א, הנזכר לעיל, בהערה 13.
19. בבא בתרא סד ע"א.
20. השווה שו"ת מהרי"ט, חלק א, סימן קח, ד"ה ומה שערער ראובן.
21. טור, הנזכר לעיל, בהערה 13.
22. ערוך השולחן, חושן משפט, סימן ריד, סעיף טו.
23. לעיל, ליד ציון הערה 13.
24. רמ"א, חו"מ, סימן ריד, סעיף ה. וראה ערוך השולחן, שם, סעיף ח.
25. טור, הנזכר לעיל, בהערה 13.
26. וראה עוד ביתר הרחבה, ש' שילה, "פיצול זכות הבעלות בנכס במשפט התלמודי", דיני ישראל יב (תשמ"ד-תשמ"ה) קעג.
27. לשם השוואה, מתיחת חוט מעל המקרקעין לשם חיבורם לאנטנה במקרקעין סמוכים אינה בבחינת "מעבר בחלל הרום", כי אם הסגת-גבול קבועה של חלל הרום של בעל המקרקעין. יחד עם זאת, הפגיעה בבעלותו אינה פגיעה גדולה, וייתכן שבקשת בעל המקרקעין לסעד עשה להסרת החוט תידחה מחמת שימוש בזכות שלא בתום-לב. ראה ע"א 782/70 רדומילסקי נ' פרידמן, פ"ד כה(2) 523.
28. ראה ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(1) 817, 842.
29. ראה למשל: סעיף 24 לחוק התקשורת (בזק ושידורים), התשמ"ב-1982; סעיף 54 לחוק משק הגז הטבעי, התשס"ב-2002; סעיף 51 לחוק משק החשמל, התשנ"ו-1996.
30. לתשתית הקיימת בישראל, חוסר התאמתה לצורכי ניצול המקרקעין המודרניים וחוסר ניצול טכנולוגיות מתקדמות לשכלול המיפוי, ראה ח' זנדברג, "חלוקה ורישום תלת-ממדיים של המרחב התת-קרקעי", ספר ויסמן (תשס"ב), 281, 316-333.
31. הנזכר לעיל, בהערה 28, עמ' 858, 861-860.
32. הוזכר לעיל, הערה 30.
33. זנדברג, הנזכר לעיל, בהערה 30.
34. הנזכר לעיל, בהערה 28, עמ' 864-862.
35. המרכז למיפוי ישראל, קדסטר תלת-ממדי ורב-שכבתי בישראל - דו"ח מסכם (ספטמבר 2004).

---

---